Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ разъяснили нормы гражданского права, регулирующие право собственности и другие вещные права
В Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ разъяснены различные вопросы права собственности и других вещных прав, возникающие при рассмотрении
споров, связанных с защитой права хозяйственного ведения и права оперативного управления государственных и муниципальных предприятий и
учреждений, в т.ч. в спорах с собственником, вопросы, возникающие при рассмотрении споров, связанных с приобретением права собственности
(главным образом - момент возникновения права собственности), споров, связанных с применением правил о приобретательной давности (в частности,
вопросы определения срока приобретательной давности в отношении государственного имущества), споров, связанных с самовольной постройкой
(в частности, коллизия фактов государственной регистрации права на недвижимое имущество и наличия у такого имущества признаков незаконной
постройки, значение факта нарушения строительных норм и правил при возведении незаконной постройки).

Рассмотрены также гражданско-процессуальные аспекты рассмотрения споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в частности необходимость замены ненадлежащего ответчика в случае отчуждения спорного имущества ответчиком другому лицу во время судебного
разбирательства, возможные обеспечительные меры в отношении спорного имущества (в т.ч. запрет государственному регистратору изменять запись в
ЕГРП о праве на спорное имущество). Кроме этого, в частности, рассмотрено значение возмездности приобретения спорного имущества и понятие "добросовестности" приобретения такого имущества.
В отношении споров о правах на недвижимое имущество рассмотрено, главным образом, значение различных обстоятельств, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, а в отношении споров о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, - момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме, а также право собственников помещений оспаривать действия (бездействие) органов власти по формированию земельного участка, на котором расположен дом, и по разработке документации по планировке территории, а также оспаривать иные действия органов власти по распоряжению земельным участком.
В Постановлении разъяснены и некоторые другие вопросы, связанные с рассмотрением споров о защите права собственности.
Ссылка:
http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=100466
.........................................................
................................................................
ПОСТА НОВЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ ОТ 28.05.2010 N 12-П "ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ЧАСТЕЙ 2, 3 И 5 СТАТЬИ 16
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ", ЧАСТЕЙ 1 И 2 СТАТЬИ 36 ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПУНКТА 3 СТАТЬИ 3 И ПУНКТА 5 СТАТЬИ 36 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН Е.Ю. ДУГЕНЕЦ, В.П. МИНИНА И Е.А. ПЛЕХАНОВА"

В указанном Постановлении (далее - Постановление от 28.05.2010 N 12-П) Конституционный Суд РФ (далее - КС РФ) рассмотрел вопрос конституционности положений Земельного, Жилищного кодексов РФ и Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ), касающихся момента перехода к собственникам помещений в многоквартирных домах права общей долевой собственности на земельные участки, расположенные под этими домами, а также приобретения права собственности на участки, не сформированные до введения в действие Жилищного кодекса РФ.
В рассматриваемом Постановлении КС РФ сделаны выводы, которые могут в дальнейшем существенно повлиять на судебную практику.

Переход к собственникам помещений в многоквартирных домах права общей долевой собственности на земельные участки, расположенные под этими домами

Пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, в общую долевую собственность домовладельцев, осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Общее имущество многоквартирных домов не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено для обеспечения возможности пользования указанными помещениями. Исходя из этого, в Жилищном кодексе РФ установлено общее правило о принадлежности земельного участка
собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ), а в ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ -
специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений.
Как следует из ч. ч. 2 - 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме после того, как завершен процесс его формирования и проведен его государственный кадастровый учет.
Деятельность органов государственной власти или местного самоуправления ограничивается лишь участием в процессе формирования земельного участка.
Исходя из этого, КС РФ в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П сделал вывод, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме не требуется ни решения вышеназванных органов о предоставлении данного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на него.
Такой же позиции придерживались некоторые суды и до принятия рассматриваемого Постановления (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2008 по делу N А43-27525/2007-2-705, от 07.07.2008 по делу N А28-10345/2007-109/15, Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2008 N КГ-А40/6389-08 по делу N А40-10531/07-96-49).
В то же время в судебной практике прослеживалась и иная позиция (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2008 по делу N А28-7432/2007-163/19, от 21.03.2007 по делу N А28-4887/2006-182/4, Постановление ФАС Московского округа от 11.05.2007 N КГ-А40/3529-07 по делу N А40-45463/06-16-315), согласно которой ст. 16
Закона о введении в действие ЖК РФ устанавливает лишь условие предоставления земельных участков, находящихся под многоквартирными домами, в общую долевую собственность. Порядок же предоставления таких земельных участков жилищным законодательством не определен, и, следовательно, он должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. В силу п. п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастрового паспорта, а указанный орган в свою очередь обязан принять решение о предоставлении земельного участка в собственность.

Приобретение собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на земельные участки, не сформированные до введения в действие Жилищного кодекса РФ

Частью 3 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ предусмотрено право любого лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, участок под которым не был сформирован до 1 марта 2005 г., обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ).
Между тем в силу различий статуса жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов их собственников принятие общим собранием решения зачастую становится невозможным (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2009 по делу N А43-25679/2008-26-315, от 19.08.2009 по делу N А31-5577/2008).
В такой ситуации, поскольку собственники помещений не могут реализовать свое право на приобретение данного участка в общую долевую собственность, нарушается один из важнейших принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Помимо этого, поскольку до момента обращения уполномоченного лица с заявлением о формировании данного участка собственники помещений многоквартирного дома не обладают правом общей долевой собственности на него, при фактическом пользовании данным участком земельный налог они не уплачивают, что нарушает еще один принцип земельного законодательства - платности использования земли (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Как указал в КС РФ в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П, собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование таким участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Однако невозможность без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым реализовать свое право на приобретение данного участка в общую долевую собственность, по мнению КС РФ, ущемляет право данных лиц на приобретение таких участков в общую долевую собственность.

Правовая позиция КС РФ по вопросу соответствия Конституции РФ положений, предусматривающих переход в общую долевую собственность земельного участка под многоквартирным домом в силу прямого указания закона, а также регулирующих порядок обращения граждан с заявлением о формировании находящегося под многоквартирным домом земельного участка, который не сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ

Рассмотрев дело о проверке конституционности ч. ч. 2, 3, 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, ч. ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ, КС РФ в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П сделал следующие выводы.
1. Положения ч. ч. 2, 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, ч. ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 5 ст. 36 ЗК РФ не противоречат Конституции РФ.
Переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом осуществляется без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о
предоставлении земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него.
Таким образом, КС РФ поддержал выводы Верховного Суда РФ (далее - ВС РФ) и Высшего Арбитражного Суда (далее - ВАС РФ) о возникновении права
общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие каких-либо актов органов власти (Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Аналогичной позиции по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, придерживается ВАС РФ. Согласно п. 3. Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Указанное разъяснение Пленума ВАС РФ применяется и в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом (Определение ВАС РФ от 24.09.2009 N ВАС-11835/09 по делу N А65-1651/2009-СА2-34, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.12.2009 по делу N А27-4169/2009).
2. Положения ч. 3 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ в той мере, в какой они препятствуют собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствуют Конституции РФ.
С момента принятия Постановления от 28.05.2010 N 12-П обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о
формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного
участка и проведения его государственного кадастрового учета.
3. Федеральному законодателю надлежит внести в жилищное законодательство изменения, направленные на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания собственников помещений.
Постановление от 28.05.2010 N 12-П вступило в силу немедленно после провозглашения.

Журнал Metrinfo.ru отчасти уже касался проблем с отсутствующими жильцами в статье «Опасности дешевых квартир: «кривые» документы; жильцы-невидимки; незаконная перепланировка». Но именно только касался. Сегодня мы с этой ситуацией разберемся детально.

От «отсидки» до работы
Причин, по которым подобная ситуация может сложиться, обнаружилась масса. Самое очевидное – служба в армии или нахождение человека в местах лишения свободы (МЛС). Подобное зло, кстати сказать, наименьшее (не для сидящего в тюрьме, разумеется, а для сделки) – о местонахождении человека известно, его можно найти. Бывает иначе – человек просто отсутствует, и даже тот, кто продает квартиру, не имеет ни малейшего понятия, где он. «Наиболее частая причина – распад семьи, - комментирует ситуацию Станислав Коротков, руководитель отдела Управления вторичного рынка холдинга «МГСН». – Кто-то из собственников уезжает – может быть, в другой город России, а может и за границу». Понятно, что заниматься проблемами данной недвижимости (что автоматически означает контакты со своими «бывшими») такие люди обычно не хотят. Но – обратим внимание – тот факт, что человек не интересуется квартирой сегодня, вовсе не означает, что он не заинтересуется ей никогда. Иногда начинают, и даже очень.

Наконец, «невидимка» может появиться «технически». Например, при выдаче выписки из домовой книги паспортистка может «забыть» указать кого-то из проживающих. Вот какой случай рассказала нам член Экспертного Совета Гильдии риэлторов Москвы (ГРМ), генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ» Вероника Панкова. Риэлторы помогали клиенту приватизировать жилье: «Мужчина скрыл от нас, что его брат сидит, а в ЖЭКе договорился с сотрудниками, и в выписке из домовой книги родственника не было. Однако с «Зеленого проспекта» нам вернули документы с указанием, что приватизация возможна только с согласия второго брата».

Результат для будущего покупателя прискорбен: он думал, что в квартире никого, а оказалось, что кто-то есть. Особенно, если этот «кто-то», как в вышеописанном случае имеет право на долю в квартире, а приватизация могла пройти без его участия.

Встречаются и совершенно анекдотические случаи. «Собственник жилья готовился к продаже, выписал всех со своей жилплощади и получил из паспортного стола документ, подтверждающий, что в квартире никого нет, - рассказывает Дмитрий Филиппов, руководитель агентства «CENTURY 21 Интеллект». – Предоставил бумагу покупателю. А потом жене продавца нужно было устроиться на работу, для чего потребовалась московская регистрация. И продавец срочно прописал ее назад».

Наконец, на рынке недвижимости можно обнаружить и триллеры, - когда человека объявляют …умершим, а он жив-здоров. «Перед сделкой мы проверяли коммунальную квартиру, и выяснили, что в одном из лицевых счетов, за неделю до приватизации была выписана, как умершая, девушка 28 лет, - рассказывает генеральный директор агентства «АВРОРА Недвижимость» Роман Вихлянцев. - жители квартиры говорили, что её более десяти лет никто не видел. Были заинтересованы продать всю квартиру - тогда каждый получал больше. А вот соседи по дому сообщили нам, что девушка жива, имеет жуткий конфликт с матерью, которая приватизировала комнату только на себя».

Как поступать? Путь законный…
Предписания, даваемые для данной ситуации законами, просты и понятны. Продавец недвижимости должен взять у находящихся «на расстоянии» сособственников доверенности. Традиционно эти документы заверяют нотариусы, но для отдельных категорий граждан сделаны исключения. В частности, согласно ст. 185 Гражданского кодекса, доверенность военнослужащего может быть заверена командиром воинской части; лица, находящегося в МЛС – начальником соответствующего места лишения свободы. Даже постоянное проживание человека за границей не является непреодолимым препятствием: доверенность заверяется в консульстве РФ.

Кстати, если есть возможность, то как советует член ГРМ, генеральный директор ООО «ЦНП «ТВОЙ ГОРОД» Анна Рыжова, лучше присутствовать при оформлении доверенности лично, ведь доверенность можно и подделать.

Что до зарегистрированных, не являющихся собственниками, то они в сделках с квартирой и не участвуют (как раз потому, что не собственники). Единственное, что нам нужно от этих людей – чтобы они покинули квартиру. Поэтому лучше всего заставить их выписаться до сделки. Если это почему-то невозможно (кстати, обращаем внимание на объяснения – насколько они правдоподобны) – берем с них письменные обязательства в том, что они снимутся с регистрационного учета после купли-продажи.

…и реальность
Проницательный читатель, вероятно, уже разглядел главную ахиллесову пяту изложенных в предыдущей главе рассуждений: все эти действия требуют активного участия как продавцов, так и самих «невидимок» - они должны куда-то бежать, подписывать доверенности, хлопотать по инстанциям… «На практике часто бывает иначе, - говорит Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ». – Продавец утверждает, что знать не знает, где находится совладелец его квартиры. Или, что еще хуже, пытается скрыть факт его существования».

Иногда это происходит потому, что люди сами не знают, что делать с этой проблемой. Иногда – в надежде на наше знаменитое «авось». Не забудем, что квартирные истории тесно связаны с различными бытовыми дрязгами – и это дает порой очаровательные сочетания. «Известны случаи, когда покинутая жена прекрасно знала, что ее муж проживает в соседнем доме с другой женщиной, - говорит Дмитрий Филиппов («CENTURY 21 Интеллект»). – Но подала в суд иск о признании мужа безвестно отсутствующим лицом, после чего продала квартиру. «Изменник» узнал о случившемся значительно позже».

Чем это грозит покупателю?
К сожалению, очень и очень серьезными проблемами. Если «невидимка» - сособственник, то все сделки без его участия могут быть признаны недействительными. Возьмем пример, приведенный в предыдущей главе. Муж, который, как выяснилось, никуда не пропадал, а благополучно проживает в соседнем доме, может обратиться в суд с иском о том, что половина квартиры – его, а он никакого согласия на данную сделку не давал. Сказать, что это означает безоговорочное изъятие квартиры у нового собственника и ее возвращение старому, тоже было бы неправдой – это решает суд. Он учтет все: материальное положение сторон, их моральный облик (уходить от жены некрасиво, а большинство судей, разбирающих подобные вопросы – женщины) и т.п. Квартира, может быть, и останется в собственности покупателя, но что этот покупатель получит, как это принято говорить сегодня, существенный «геморрой» - факт бесспорный. Довольно часто подобные споры заканчиваются тем, что истец отказывается от своих претензий… за некоторую сумму «отступного». Получается, что покупатель, и так заплативший за квартиру рыночную цену, должен отдать еще что-то сверх того.

Как проверить?
Если позволите, небольшое отступление. В прошлом месяце наша страна в высшей степени торжественно отметила очередную годовщину Победы. За гулом самолетов и речами политиков в очередной раз без ответа остался вопрос: а сколько людей погибло в той войне? Оценки ну очень разнятся. Тов. Сталин сразу после войны говорил о 7 млн., в хрущевско-брежневские времена официальной стала цифра «более 20 млн.», сегодня таковой считают 26-27 млн., отдельные исследователи говорят о 35 и даже 43 млн. Все это, напомним, 65 (!) лет после окончания войны – времени подсчитать было более чем достаточно…

Вспомнили мы эту совсем не относящуюся к недвижимости тему для того, чтобы показать, как мало значит в нашей замечательной стране отдельно взятый человечишка. Надзорных органов все больше, баз данных у них – тоже (надо же, в конце концов, чем-то на CD возле метро торговать!), но вот отследить судьбу каждого конкретного человека всей этой махине, похоже, не под силу. Вот и выходит, что некоего центра, обратившись в который мы бы получили все сведения об истории квартиры и живших там людях, нет.

«Универсального рецепта проверок нет, - говорит Станислав Коротков («МГСН»). – Чаще всего более-менее полную картину дает изучение истории перехода права собственности на квартиру, архив паспортного стола и квалифицированный опрос всех людей (собственников, зарегистрированных, бывших собственников и бывших жильцов, а так же их соседей)».

Ситуация усугубляется еще и тем, что государственные органы вовсе не горят желанием помочь покупателям, пытающимся что-то там проверить. Например, выписку из домовой книги (или ее нынешнюю замену – Единый жилищный документ) выдают только собственнику квартиры. Покупатель (или представляющий его риэлтор) с точки зрения паспортисток – никто. В подобной ситуации очень ценны разные «околозаконные» каналы. «Риэлторские компании практиковали различные способы добывания информации, зачастую очень изощренные, - говорит Дмитрий Филиппов («CENTURY 21 Интеллект»). – Так, одно из агентств инициировало возбуждение уголовного дела против продавца недвижимости. Получив доступ к полной информации о квартире по линии следствия, оно закрывало дело». От себя добавим, что подобный «креатив», конечно, любопытен. Но, с другой стороны, в случае суда вряд ли можно будет приобщить к делу материалы, добытые столь экстравагантным способом.

Впрочем, есть еще один неплохой способ. Потребуйте у продавца, чтобы он представил выписку из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эта справка поможет установить реальный круг собственников данной квартиры, историю продаж и перепродаж. Такой запрос абсолютно законен, стоит эта услуга небольших денег. О том, как это осуществить, читайте в нашем материале «Справка ЕГРП расскажет о составе собственников квартиры и обременениях при покупке». Если продавцу нечего скрывать, то он вам эту бумагу достанет. Ну, а если не захочет – значит, не надо с таким и связываться.

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Будем справедливы: в последние годы сделано не так уж мало для того, чтобы очистить рынок недвижимости. В том числе и в связи с проблемами, затронутыми в этой теме. Например, до начала 90-х годов осужденный автоматически выписывался из своего жилья. Сегодня – нет, так что такая категория проживающих по крайней мере перестала исчезать из документов. Помогла покупателям и ипотека: все большое число сделок происходит с привлечением кредитов, и банки, выдавшие их, сами стараются провести изучение юридической истории квартиры.

Но утверждать, что воцарилась полная благодать, конечно, нельзя. Поэтому покупателям следует руководствоваться бессмертным лозунгом: «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Это значит, что:

- Нужно всеми доступными способами провести изучение того, нет ли в квартире «невидимок». Для участия в этой работе привлекать и риэлторов, и продавцов. Надо прямо сказать, что хотели бы с их помощью получить все возможные справки – и нечего тут стесняться.

- При обнаружении указанных личностей надо их разыскать и добиться, чтобы они покинули квартиру до сделки.

- Если это невозможно (например, человек говорит, что уедет в квартиру, которая будет приобретена на деньги от продажи старого жилья) – потребовать письменное обязательство, желательно нотариально заверенное. Не факт, конечно, что это обещание будет обязательно выполнено. Но вы, как минимум, получите веский аргумент для возможного суда.

С 31 января 1998 года права на недвижимое имущество и некоторые сделки с ним регистрируют в специальном реестре – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До этой даты оформление сделок с недвижимым имуществом происходило несколько по-иному, через БТИ, Департамент жилищной политики и т. д.

Таким образом, юридическую чистоту недвижимости, права на которую зарегистрированы после этой даты, можно проверить, взяв выписку из ЕГРП. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998 года, то для того, чтобы получить информацию, следует обращаться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Естественно, это касается только объектов недвижимости, расположенных в Москве.

Выписка из ЕГРП для всех без ограничений
Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья.

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Первое, на что следует обратить внимание – это срок выдачи такой выписки. Выписка должна быть «свежей». Оптимальный вариант, чтобы выписка была выдана буквально «только что». То есть, продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Запомните: чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация.

Если продавец не может или не хочет показывать вам выписку, то получить ее можно самостоятельно. Сделать это довольно просто, при этом от вас потребуется минимум документов и денежных расходов. Если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

А вот юридическому лицу для получения выписки придется представлять больше документов, а именно – устав, учредительный договор, свидетельства о регистрации, доверенность, если действует представитель, опять же документ об оплате и т. д.

Читаем выписку
Выписка из ЕГРП, которая предоставляется любому обратившемуся, содержит следующую информацию:
- наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
- дата подписания выписки, а также исходящий номер;
- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
- площадь;
- адрес (местоположение);
- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
- вид зарегистрированного права;
- зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
- ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Особо пристальное внимание следует обратить на следующее:
1. Кто является правообладателем продаваемого жилого помещения?
Нужно проверить, совпадают ли вообще данные продавца, который пытается продать квартиру, и данные лица, указанного в выписке в качестве собственника. Если все совпало, то нужно проверить, принадлежит ли квартира одному или нескольким собственникам.

Если собственников квартиры несколько, то в выписке должно быть об этом сказано. Квартира, которая находится в собственности нескольких лиц, может быть продана только при согласии на это всех собственников. Так что общение с одним из собственников квартиры не означает, что продавать жилое помещение, согласны другие собственники.

Если речь идет о покупке доли в квартире, которая является общей собственностью, то необходимо знать, что прежде чем продать долю третьему лицу, продавец обязан в письменной форме предложить купить эту долю другим собственникам. И только если они откажутся от покупки либо не ответят в течение 1 месяца, продавец вправе продавать свою долю любому лицу.

Помните, что если квартира является собственностью жены и мужа, то есть речь идет о совместной собственности, то для того чтобы один из супругов мог продать квартиру, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга на распоряжение совместным имуществом. Данное правило вытекает из п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

2. Нет ли в отношении жилого помещения каких-либо ограничений или обременений?
Залог (ипотека) - одно из обременений имущества. До кризиса некоторые граждане могли себе позволить купить квартиру в кредит - в этом случае купленная квартира считается находящейся в залоге у банка.

В соответствии с законом об ипотеке государственная регистрация ипотеки является публичной. Из этого следует, что любое лицо вправе получить в регистрационной службе сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества.

Если из содержания выписки следует, что квартира находится в залоге, то продать такую недвижимость собственник может только с согласия кредитора – залогодержателя.

Также в отношении квартиры может быть наложен арест. Под арестом недвижимого имущества понимают запрет на распоряжение имуществом, то есть такое недвижимое имущество невозможно продать, подарить, заложить и т. д., до тех пор, пока арест не будет снят. Так что если из содержания выписки следует, что квартира под арестом, вести с продавцом дальнейшие переговоры о покупке-продаже жилого помещения бессмысленно.

Еще один вид обременения – рента. О договоре пожизненного содержания с иждивением слышал каждый. Если из выписки стало ясно, что квартира обременена рентой, то вам нужно знать следующее. Квартиру продать-то, конечно, можно, но только с согласия жильца-рентополучателя, при этом такое согласие должно быть облачено в письменную форму и заверено нотариально.

Кроме этого, в выписке может содержаться информация о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимого имущества. Думается, что квартира, в отношении которой в суде идет спор, также не будет для покупателя интересным вариантом, ведь неизвестно чем закончится судебная тяжба.

Если вы собираетесь приобрести квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, либо участник долевого строительства намерен передать вам свои права требования по договору, то нужно заказать выписку из ЕГРП, содержащую сведения о земельном участке, на котором создается объект долевого строительства. В такой выписке указываются:
- сведения об ипотеке;
- наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства;
- наименования юридических лиц – участников долевого строительства;
- ФИО физических лиц – участников долевого строительства.

Взяв выписку из ЕГРП, обратите внимание на следующее:
- совпадают ли данные продавца-дольщика с данными лица, в отношении которого зарегистрирован договор долевого участия в строительстве;
- договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента такой регистрации – из выписки вы узнаете, была ли такая регистрация или нет.

Почему отказали в выписке из ЕГРП?
Может быть и такое, что, обратившись за выпиской, вместо нее вы получите письменный отказ. Почему такое может быть?

Наиболее распространенная причина - отсутствие сведений о данном объекте недвижимости в ЕГРП. Не пугайтесь, это вовсе не означает, что потенциальный продавец пытается вас обмануть.

Все дело в том, что до сих пор не все объекты недвижимости и права на них внесены в ЕГРП. Закон о государственной регистрации вступил в силу 31 января 1998 года, именно с этой даты и должны были начать внесение записей в ЕГРП. Но где-то начали ведение ЕГРП чуть раньше, а где-то чуть позже.

Другие причины отказа в выписке:
- не предоставлены все необходимые документы (отсутствует квитанция об оплате за выписку, заплачено меньше, чем нужно и т д.);
- заявитель не может идентифицировать объект недвижимости, выписку по которому он хочет получить (желательно знать кадастровый (условный) номер объекта или точный адрес).

В любом случае отказ должен быть мотивированным. Если вы считаете, что вам неправомерно отказали, то вы вправе обжаловать его в судебном порядке.

За справкой о квартире в жилищный Департамент
Если в регистрационной службе вам отказали в выдаче выписки, и этот отказ мотивирован тем, что в ЕГРП отсутствуют сведения об интересующем вас объекте недвижимости, то теперь ваш путь лежит в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Сведения о квартире вам выдадут уже не в виде выписки, а виде справки. Этот документ – справка о зарегистрированных по состоянию на 31 января 1998 г. правах на объект жилищного фонда – аналогичен выписке из ЕГРП, и предоставляется также как и выписка, любому обратившемуся за ней лицу.

Справка содержит следующую информацию:
- кадастровый (условный) номер;
- наименование объекта;
- назначение объекта;
- общая площадь объекта;
- жилая площадь;
- адрес;
- правообладатель;
- вид права;
- ограничения (обременения);
- лицо, которое запросило справку.

Смысловая нагрузка такой справки аналогична выписке из ЕГРП, то есть здесь также можно узнать, - один собственник или несколько; единоличная, долевая или совместная собственность на жилое помещение; нет ли в отношении квартиры каких-либо обременений и т. д.

Куда обращаться за справкой и выпиской?
В соответствии с п. 4 ст. 131 ГК РФ информация (выписка из ЕГРП) предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Но это не так. До некоторых пор получить выписку из реестра можно только в том органе, который осуществил регистрацию данных прав.

Причина в том, что ЕГРП в основном ведется на бумажных носителях и хранится в том органе, в котором и была произведена регистрация. Как только Единый реестр будет компьютеризирован, жизнь и регистраторов и заявителей станет легче. Когда это будет , пока что неизвестно, но как только это сделают, получить выписку можно будет в любом органе, осуществляющем регистрацию.

Получить выписку можно также через посредников – это агентства недвижимости, риэлторы, частные юридические конторы, наконец – есть еще городская организация - Некоммерческое партнерство Инновационной деятельности в социальной сфере «Мосжилрегистрация». Но, соответственно, и стоимость выписки из ЕГРП через посредников будет выше.

За выпиской из ЕГРП можно также обратиться в приемные отделения Департамента жилищной политики Москвы, где на договорной основе предоставляется возможность заказать выписку.

Справка из Департамента. Получить информацию об объекте недвижимости, права на которую возникли до 31.01.1998 года можно в приемных отделениях Департамента жилищной политики Москвы, а также через «Мосжилрегистрацию» и другие посреднические организации.

Как долго ждать справку и выписку?
В соответствии с Законом о регистрации регистрационная служба обязана предоставить выписку в течение пяти рабочих дней. Если ЕГРП будет вестись (или уже ведется) на магнитных носителях, выписки предоставляются не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения за такими сведениями.

В Департаменте жилищной политики информация о зарегистрированных до 31.01.1998 г. правах на объекты жилого фонда, предоставляется в течение 15 дней, а информация о зарегистрированных после 31.01.1998г. правах на объекты жилого фонда - в течение 8-13 рабочих дней.

Сколько стоит получить эти документы
Размер платы за выписку из ЕГРП составит для физического лица – 100 рублей, для организации – 300 рублей. Если выписка запрашивается относительно предприятия как имущественного комплекса, то размер выписки составляет 600 рублей.

Информация о недвижимости через Департамент жилищной политики составит: выписка из ЕГРП 300 рублей, справка о недвижимости, права на которую зарегистрированы до 31.01.1998 год - бесплатно.

Если вы решите получать выписку из ЕГРП через НП «Мосжилрегистрацию», то заплатить придется около 640 рублей. Такая же стоимость за справку о правах на недвижимое имущество, право на которые зарегистрировали до 31.01.1998 года.

У посредников, предупреждает Metrinfo.Ru, стоимость за информацию о правах на недвижимое имущество существенно выше и составляет от 850 рублей до 2000 рублей в зависимости от сроков изготовления.

Где заказать выписку из ЕГРП и справку из жилищного Департамента:

Некоммерческое партнерство Инновационной деятельности в социальной сфере «Мосжилрегистрация».

..........................................................

ВОТ ТАК БАРДАК БУДЕТ БЕЗОБРАЗНЫЙ... ПРОСТО СЛОВ НЕТ... ну и страна ... так вот целый табор негодяев зарегистрируется в твоей квартире без твоего ведома, а ты узнаешь об этом лишь из квиточков на оплату коммунальных услуг!!!!!
что, не верите? ну тогда читайте:
Постановление Правительства РФ от 11.11.2010 N 885 "О внесении изменений в Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации"
С 1 января 2011 года заявление о регистрации по месту жительства можно будет подать через Интернет
Теперь, в соответствии с изменениями, внесенными в "Правила...", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, заявление установленной формы о регистрации по месту жительства в форме электронного документа, а также копии документа, удостоверяющего личность, и документа, являющегося основанием для вселения в жилое помещение, в электронной форме могут быть представлены через федеральную государственную информационную систему "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)".
Также граждане вправе уведомить орган регистрационного учета о сроке и месте своего пребывания по почте или в электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего доступа, в том числе сети Интернет, включая Единый портал.
Кроме того, установлено, что свидетельство о регистрации по месту пребывания по желанию гражданина может быть направлено органом регистрационного учета по почте по адресу жилого помещения, указанного в заявлении. Собственнику или нанимателю жилого помещения в 3-дневный срок направляется уведомление о регистрации этого гражданина. При досрочном убытии гражданина из жилого помещения, не являющегося его местом жительства, этот гражданин либо лицо, предоставившее ему жилое помещение для временного проживания, обращается с заявлением в произвольной форме о снятии его с регистрационного учета по месту пребывания с указанием даты убытия (если такая дата известна) либо направляет заявление почтовым отправлением или через Единый портал в орган регистрационного учета, который производил регистрацию по месту пребывания этого гражданина. Собственник или наниматель в случае получения уведомления о регистрации по месту пребывания гражданина, которому он не давал согласие на временное проживание, может подать заявление в произвольной форме об аннулировании этому гражданину регистрации по месту пребывания в орган регистрационного учета, который производил регистрацию по месту пребывания этого гражданина.
http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=106749

.................
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 16.11.2010 N 8263/10 ПО ДЕЛУ N А33-13956/2009 "СОБСТВЕННИК НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НА КОТОРОМ САМОВОЛЬНО УСТАНОВЛЕНА РЕКЛАМНАЯ КОНСТРУКЦИЯ, ВПРАВЕ САМОСТОЯТЕЛЬНО ДЕМОНТИРОВАТЬ ЕЕ ВО ВНЕСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ, ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ САМОЗАЩИТОЙ ИМ ЕГО ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ. ПРИНЯТИЕ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО РЕШЕНИЯ СУДА В ЭТОМ СЛУЧАЕ НЕ ТРЕБУЕТСЯ"
Суть спора
На улицах города Красноярска были самовольно установлены рекламный щит размером 5 x 3 м и двусторонняя рекламная конструкция. По результатам проведенных проверок на основании составленных актов о выявленных нарушениях Управление наружной рекламы администрации г. Красноярска (далее - Управление) вынесло и направило индивидуальному предпринимателю - владельцу названных рекламных конструкций предписания об их демонтаже.
Так как индивидуальный предприниматель не исполнил предписания, Управление осуществило демонтаж самостоятельно, о чем были составлены акты от 29.07.2009 и от 30.07.2009. Демонтированные конструкции были приняты на хранение сторонней организацией по актам приема-передачи. Считая действия Управления незаконными, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд.
При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: правомерен ли демонтаж рекламных конструкций, осуществленный Управлением самостоятельно во внесудебном порядке?
Принудительный демонтаж самовольно установленной рекламной конструкции
П. 1 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон о рекламе) относит к рекламным конструкциям, кроме прочего, щиты, стенды, строительные сетки, перетяжки, электронные табло, монтируемые и располагаемые на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их.
Данная норма не дает оснований однозначно квалифицировать рекламную конструкцию как движимое или недвижимое имущество. Однако в судебной практике такие конструкции, как правило, квалифицируются как движимое имущество (см., например, Определение ФАС Волго-Вятского округа от 22.07.2010 по делу N А82-7831/2009, Постановления ФАС Поволжского округа от 27.03.2008 по делу N А12-11643/07-С16, Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 по делу N А11-10728/2007, Второго арбитражного апелляционного суда от 30.04.2008 по делу N А82-13134/2007-35).
Данный вывод обосновывается тем, что рекламные конструкции в большинстве своем могут быть перемещены без соразмерного ущерба их назначению. Из чего следует, что рекламные конструкции, как правило, не имеют прочной связи с землей. Наличие такой связи является отличительным признаком объекта недвижимости. Кроме того, многие рекламные конструкции представляют собой временные сооружения, не имеющие фундамента и класса капитальности.
Установка рекламной конструкции допускается при наличии соответствующего разрешения. Оно выдается органом местного самоуправления муниципального района (или городского округа), на территории которого предполагается установить такую конструкцию (п. 9 ст. 19 Закона о рекламе).
Если данная конструкция установлена без разрешения, то она подлежит демонтажу на основании предписания указанного выше органа местного
самоуправления (п. 10 ст. 19 Закона о рекламе). При невыполнении обязанности по демонтажу этот орган вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о принудительном демонтаже (п. 22 ст. 19 Закона о рекламе). Также обязанность демонтировать рекламную конструкцию у ее собственника возникает, если разрешение на ее установку аннулировано или признано недействительным (п. 21 ст. 19 Закона о рекламе).
Из п. п. 10 и 22 ст. 19 Закона о рекламе суды традиционно делали вывод, что для принудительного исполнения предписания органа местного самоуправления муниципального района (или городского округа) о демонтаже самовольно установленной рекламной конструкции необходимо принятие соответствующего решения суда (арбитражного суда). Этот вывод господствовал в судебной практике, сформировавшейся до опубликования рассматриваемого Постановления Президиума ВАС РФ (Определение ВАС РФ от 17.05.2010 N ВАС-5381/10 по делу N А82-12996/2009-18, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.02.2010 по делу N А82-16059/2009, от 11.01.2010 по делу N А82-12996/2009-18, от 14.09.2009 по делу N А82-14890/2008-29, ФАС Северо-Западного округа от 25.05.2009 по делу N А52-5384/2008).
В этой связи следует обратить внимание на судебную практику, сформировавшуюся в ФАС Московского и Северо-Западного округов. Согласно этой практике принудительный демонтаж рекламной конструкции возможен только на основании решения суда, поскольку такой порядок императивно установлен п. п. 10 и 22 ст. 19 Закона о рекламе (Постановления ФАС Московского округа от 10.03.2010 N КГ-А40/15249-09, от 03.03.2010 N КГ-А40/300-10-П, от 10.02.2010 N КГ-А40/15554-09, от 08.02.2010 N КГ-А40/56-10, ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2010 по делу N А13-3163/2010, от 14.12.2009 по делу N А66-4665/2007, от 23.07.2009 по делу N А52-3427/2008).
Следствием данной позиции является то, что до принятия рассматриваемого Постановления Президиума ВАС РФ внесудебный принудительный демонтаж рекламной конструкции подчас признавался незаконным (Определение ВАС РФ от 01.03.2010 N ВАС-1512/10 по делу N А66-4665/2007).
Однако внесудебный принудительный демонтаж можно рассматривать и как самозащиту гражданских прав, например в случае, когда он осуществляется собственником объекта недвижимости, на котором установлена рекламная конструкция. Собственником объекта недвижимости может быть то публично-правовое образование, компетентный (уполномоченный) орган которого выдает разрешения на установку рекламной конструкции. Однако в таком случае необходимо учитывать разъяснения, данные в п. 9 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ". Согласно данному пункту самозащита гражданских прав не может быть признана правомерной, если она явно не соответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный) вред является более значительным, чем предотвращенный (см. применительно к рассматриваемой ситуации: Постановления ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/14603-09, от 11.01.2010 N КГ-А40/13901-09).
Исключением из вышеизложенного является судебная практика, сформировавшаяся в ФАС Северо-Кавказского округа, из которой следует, что внесудебный демонтаж рекламной конструкции правомерен, так как не направлен на ограничение или лишение права собственности (Постановление от 03.12.2010 по делу N А53-3008/2010).
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил требование индивидуального предпринимателя, что было поддержано судом апелляционной инстанции. Суды данных инстанций исходили из системного толкования п. п. 10, 21 и 22 ст. 19 Закона о рекламе: принудительный демонтаж рекламной конструкции может быть осуществлен только на основании решения суда (арбитражного суда).
Поскольку в рассматриваемом деле Управление демонтировало рекламные конструкции самостоятельно, без обращения в суд, суд первой инстанции признал его действия незаконными. Суд кассационной инстанции (ФАС Восточно-Сибирского округа) отменил акты нижестоящих инстанций на том основании, что демонтаж рекламных объектов не направлен на ограничение или лишение права собственности.
Кроме того, суд указал, что в деле отсутствуют доказательства нарушения прав индивидуального предпринимателя.
ВАС РФ в Определении от 06.09.2010 N ВАС-8263/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости передачи рассматриваемого дела в Президиум ВАС РФ для формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права, регулирующих отношения в сфере рекламы.
В данном Определении судебная коллегия ВАС РФ отметила, что принудительный демонтаж самовольно установленных конструкций наружной рекламы во внесудебном порядке одни суды считают возможным, а другие - недопустимым. Это было выявлено в результате изучения судебной практики по аналогичным спорам. Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ оставил без изменения постановление суда кассационной инстанции и без удовлетворения заявление индивидуального предпринимателя. При этом высшая судебная инстанция сформировала следующие правовые позиции.
1. Рекламные конструкции должны рассматриваться только как движимые вещи, заведомо установленные на определенный период времени и демонтируемые без соразмерного ущерба их назначению как технического средства.
Из данной позиции следует, что к демонтажу рекламной конструкции не могут быть применены нормы ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка", поскольку самовольной постройкой может быть только недвижимое имущество.
Следует отметить, что ранее в судебной практике имели место случаи применения указанной статьи к демонтажу самовольно установленной рекламной конструкции (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 25.08.2010 N Ф09-5723/10-С1, Второго арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу N А82-417/2010).
2. Самовольно установленной рекламной конструкцией является та, на которую в момент ее установки отсутствует разрешение компетентного органа. Следовательно, если на указанный момент данное разрешение было выдано, но впоследствии аннулировано или признано недействительным, то рекламная конструкция не может считаться самовольно установленной.
Необходимо отметить, что ранее суд мог признать рекламную конструкцию самовольной, если устанавливал отсутствие соответствующего разрешения на момент рассмотрения спора (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А72-13131/2009).
3. Интерес в сохранении рекламной конструкции в месте ее самовольной установки не может рассматриваться как законный и не подлежит защите, поскольку самовольная установка рекламной конструкции является противоправным действием.
4. Собственник (в том числе публичный) недвижимого имущества, к которому самовольно присоединена рекламная конструкция, вправе самостоятельно демонтировать указанную конструкцию, что является самозащитой им его гражданских прав.
5. Внесудебный демонтаж самовольно установленной рекламной конструкции не противоречит ст. 35 Конституции РФ, поскольку собственник таковой лишается не своего имущества в виде рекламной конструкции, а места, на котором такая конструкция была самовольно установлена.
6. Собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется разрешенная компетентным органом рекламная конструкция, вправе включить в договор об ее установке условие об основаниях прекращения договора и о возможности демонтажа чужой рекламы без обращения в суд.
7. Судебный порядок демонтажа самовольно установленной рекламной конструкции применяется в том случае, если собственником недвижимого имущества, к которому она присоединена, является то публично-правовое образование, уполномоченный орган которого ранее выдал разрешение на ее установку.
Президиум ВАС РФ, формулируя данные правовые позиции, исходил из того, что ст. 19 Закона о рекламе предусматривает два порядка демонтажа рекламных конструкций. Первый - внесудебный для самовольно установленных конструкций (п. 10 ст. 19 Закона о рекламе). Второй - судебный (п. 22 ст. 19 данного Закона), который, по общему правилу, к самовольно установленным рекламным конструкциям не применяется. Практика, сформировавшаяся до опубликования рассматриваемого Постановления, в большинстве своем исходила из того, что судебный порядок демонтажа применим к самовольно установленным рекламным конструкциям, если владелец этих конструкций не исполнил добровольно предписание об их сносе.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
.................

Юридические вопросы
Различные «траблы» с документами – наиболее частая причина, по которой в продаже появляются объекты по заниженным ценам. На первичном рынке объяснение чаще всего сводится к тому, что у застройщика еще отсутствуют все необходимые документы. «Такая ситуация – не редкость для некоторых проектов массового строительства, где в самом начале реализации квартиры продавались дешево именно потому, что документы на объект еще находились в стадии оформления, - рассказала журналу Metrinfo.ru Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet». – Цены тут будут низкими, а вот риски, напротив, высокими».

На вторичном рынке конкретные причины иные, но общая закономерность та же: чрезмерная дешевизна объясняется какими-то «темными пятнами» в истории. «Интересная» цена чаще всего связана с «сюрпризами», - убеждена Ольга Антонычева, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». – В квартире могут быть временно отсутствующие проживающие – они служат в армии или находятся в заключении. Может быть оспариваемое или поддельное завещание. Квартира продавалась по доверенности, которая на момент продажи могла быть отозвана. Один из предыдущих собственников состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Может случиться и так, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетних детей».

Насколько такие объекты будут дешевле нормальных? К сожалению, четкую закономерность («кривое» завещание – минус 20% от цены) вывести не удается: рынок (особенно вторичный) – это место, где действуют частные лица, у которых имеются самые разные представления о том, как надлежит поступать. Дисконт может составить и 25-30%, а может и совсем символические 5% - продавец попытается скрыть наличие юридических дефектов, а будет говорить, что ему просто срочно нужны деньги, вот он и продает чуть дешевле. Ситуация осложняется и тем, что иногда «ценовые аномалии» объясняются не теми или иными недостатками квартиры, а совершенно другими причинами. «Бывают ситуации, которые можно назвать «личным форс-мажором», когда деньги требуются очень срочно, - говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – Например (не дай Бог, конечно), стало известно, что у ребенка онкологическое заболевание. Станет нормальный человек в такой ситуации ждать лишние пару месяцев, чтобы выгадать лишние двадцать или тридцать тысяч долларов? Да конечно нет!».

Неузаконенная перепланировка
Общеизвестно, что планировки типовых квартир, мягко скажем, неидеальны, и многие граждане пытаются собственные жилища «усовершенствовать». «К самым распространенным вариантам перепланировок можно отнести совмещение санузлов, присоединение балконов/лоджий к комнатам, увеличение площади кухни за счет сноса воздуховода, - перечисляет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – А также снос стен и прорезание в них проемов, перемещение санузлов, установку на фасаде здания кондиционеров».

Саму по себе перепланировку вряд ли можно назвать дефектом – наоборот, в результате квартира становится только красивее и удобнее. Беда в том, что за конфигурацией наших жилищ следит специальная организация – Бюро технической инвентаризации (БТИ), в архивах которого хранятся данные об исходном состоянии квартиры. При малейшем несовпадении на планах БТИ появляются красные линии – именно так обозначаются несогласованные перепланировки. Раньше с красными линиями квартиру просто нельзя было продать. Сейчас – хитрее: продавать и покупать можно, но обязанность узаконить перепланировку возлагается на нового собственника, никакие отговорки из серии «это делал не я, а прежний хозяин» не проходят. А санкции за незаконные переустройства предусмотрены серьезные: сначала штрафы, а потом – вплоть до конфискации квартиры и ее продажи с публичных торгов (ст. 29 Жилищного кодекса). Впрочем, на практике, ограничиваются штрафами и предписывают либо «вернуть как было», либо согласовать по закону.

Каков должен быть дисконт для квартир с неузаконенными изменениями? Для ответа на этот вопрос нужно вспомнить, что все перепланировки можно разделить на две категории – согласуемые и нет. В первом случае новому собственнику просто предстоит проделать все юридические действия самостоятельно – это займет, говорит Анна Рыжова, генеральный директор ООО «ЦНП «Твой город», по времени от пяти месяцев и будет стоить в среднем 80-100 тыс. руб. Именно такую скидку покупатель и может потребовать за свои будущие усилия. Но бывают перепланировки, которые в принципе невозможно согласовать: уже упоминавшийся снос воздуховода, присоединение к комнате балкона с выносом на него батарей отопления, размещение санузлов над жилыми комнатами. Единственный вариант здесь – привести квартиру в первоначальный вид. Что, во-первых, дорого. А, во-вторых, вся существующая отделка квартиры будет порушена – фактически, здесь продается объект «под ремонт».

Физическое состояние
О необходимости придать продаваемой квартире «товарный вид» знают все. Знание, однако, чаще всего остается «теоретическим»: большинство продавцов и не думают что-нибудь сделать. «Чаще всего квартиры продаются в состоянии, требующем после покупки незамедлительного ремонта, - отмечает Ольга Антонычева («МИЦ-недвижимость»). – Как правило, решив продавать квартиру, ее не ремонтируют, а отдают в таком состоянии, как есть». Но даже на столь безрадостном фоне есть предложения, выделяющиеся в худшую сторону. Ободранные обои, текущая сантехника, запах «бомжатника» - вот далеко не полный перечень того, с чем можно столкнуться в продаваемой квартире.

Специалисты, правда, советуют относиться к подобным проблемам философски. Текущий смеситель или унитаз, весь покрытый ржавыми разводами – все это выглядит ужасно, но исправить этот «ужас» стоит копейки. Кроме того, купленную квартиру вы будете наверняка ремонтировать. «Плохое состояние у квартиры или очень плохое – это ни на что не влияет, - уверен Борис Флексер, руководитель управления маркетинга и рекламы финансово-строительной корпорация «Лидер». – Все равно нужно делать ремонт». Если чего и стоит опасаться, так это вещей, которые не так бросаются в глаза, но при этом могут принести куда более серьезные потери. В их числе можно упомянуть, например, знаменитые «фенольные» дома. Выделяется ли из их стен фенол и так ли он опасен – тема для отдельного разговора, но приобретенная там квартира станет совершеннейшим неликвидом. «В домах возрастом больше 30 лет распространенной проблемой является состояние водопроводных стояков, - говорит Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости «Собственник». – Это чревато частыми авариями, затоплениями (либо вас, либо вами), перебоями с водоснабжением».

Стоит ли связываться?
Из всех перечисленных выше проблем (они же основания для дешевизны) наши эксперты считают самыми опасными юридические. Соответственно, клевать на подобные предложения не стоит – если только вы не высококлассный юрист, способный самостоятельно просчитать все риски. «Если сделка будет оспорена в суде и расторгнута, покупатель может остаться без квартиры и потерять все деньги, - выражает практически всеобщее мнение Ольга Антонычева («МИЦ-недвижимость»). – Имеет ли здесь смысл экономия в 20% стоимости?!». «При покупке квартиры на вторичном рынке не стоит скупиться на проверку юридической чистоты, - соглашается Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга управляющей компании «Домостроитель». – Особое внимание следует уделить спорным ситуациям». «Если очень хочется сэкономить, лучше сделать это за счет меньшей площади, первого или последнего этажа, пожертвовать видом из окна или близостью к метро», - добавляет Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости «Азбука жилья».

Что до всего прочего, то практически любой дефект имеет свою цену – те деньги, которые нужно заплатить, чтобы исправить его. Прикиньте эту сумму (если не сможете сами, то с помощью специалистов: ремонтников, юристов по перепланировке) и решайте, так ли данное предложение выгодно. Или все-таки лучше поискать вариант пусть и подороже, но без «сюрпризов».

Резюме от журнала Metrinfo.ru
Квартиры «с проблемами» будут на рынке всегда – от этого никуда не деться. Соответственно, будут и граждане, пытающиеся подобный товар сбыть. С другой стороны, страсть покупателей к дармовщинке неистребима: она – часть человеческой природы

................................................................................................................

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 07.09.2010 N 2715/10 ПО ДЕЛУ N А64-7196/08-23 "УСЛОВИЕ ДОГОВОРА ВОЗМЕЗДНОГО ОКАЗАНИЯ УСЛУГ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ И ВЗИМАНИИ НЕУСТОЙКИ С ЗАКАЗЧИКА В СЛУЧАЕ ЕГО ОТКАЗА ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДАННОГО ДОГОВОРА НИЧТОЖНО"
Суть спора
Адвокатское бюро "Бизнес-Адвокат" Адвокатской палаты Тамбовской области (далее - Адвокатское бюро) обратилось в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Маяк Ленина" (далее - Кооператив) о взыскании 200 000 руб. штрафа на основании п. 5.4 Соглашения об оказании юридической помощи (далее - Соглашение).
Кооператив в свою очередь обратился со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) данного пункта Соглашения.
В соответствии с Соглашением Адвокатское бюро приняло на себя обязанности по оказанию юридических услуг, связанных с взысканием дебиторской задолженности с должника Кооператива, а Кооператив обязался оформить и выдать исполнителю либо указанному исполнителем лицу доверенность на осуществление соответствующих полномочий и оплатить услуги исполнителя. Также в указанном пункте Соглашения было
предусмотрено, что Кооператив обязан выплатить 200 000 руб. штрафа в случае расторжения им договора или совершения действий (бездействия), влекущих за собой невозможность исполнения поручения (в том числе отказ от иска, отзыв доверенности).
Кооператив письмом уведомил Адвокатское бюро о прекращении договорных отношений и об отмене выданных им доверенностей.
При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: правомерно ли условие договора возмездного оказания услуг о неустойке, взимаемой с заказчика, если тот откажется от исполнения данного договора?
Вопрос правомерности установления неустойки за односторонний отказ заказчика от договора возмездного оказания услуг
В силу п. 1 ст. 782 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Данная норма является императивной.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Исходя из норм . 2 гл. 23 и ст. 394 ГК РФ неустойка является и способом обеспечения обязательства, и мерой ответственности.
В то же время установление неустойки за односторонний отказ заказчика или исполнителя от договора возмездного оказания услуг нельзя отнести к отказу от права (п. 2 ст. 9 ГК РФ), поскольку такая неустойка не лишает стороны договора возмездного оказания услуг права отказаться от договора, но устанавливает дополнительные последствия этого действия.
В связи с этим по вопросу правомерности установления неустойки за отказ заказчика от договора возмездного оказания услуг в судебной практике существуют две позиции.
Преобладающая состоит в том, что указанная неустойка неправомерна, поскольку возможность отказа заказчика от договора возмездного оказания услуг императивно установлена ГК РФ и, следовательно, не является нарушением обязательства со стороны заказчика.
Установление такой неустойки в договоре возмездного оказания услуг, по существу, ограничивает право заказчика на односторонний отказ от исполнения договора, что нарушает п. 1 ст. 422 ГК РФ, в силу которого договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Данная позиция широко распространена в судебной практике (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2009 N А58-2940/08-02-1541/09, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.2008 N Ф04-5408/2008(11034-А27-30), ФАС Московского округа от 15.02.2010 N КГ-А40/14865-09, от 21.09.2009 N КГ-А40/9104-09, ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2009 по делу N А26-6447/2008, от 12.03.2009 по делу N А56-47637/2007).
Кроме того, суды подчас квалифицируют неустойку как отказ стороны договора возмездного оказания услуг от своего права, на основании чего признают ничтожным условие о неустойке на основании п. 2 ст. 9 ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.02.2010 по делу N А82-3770/2009-8, ФАС Северо-Кавказского округа от 30.09.2009 по делу N А32-6548/2009). Однако такое обоснование неправомерности данной неустойки не имеет широкого распространения.
В то же время необходимо обратить внимание на противоположную позицию по данному вопросу. Суды, обосновывая правомерность такой неустойки, указывают, что она выполняет в данном случае обеспечительную функцию (Постановления ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2729/10-С5, ФАС Волго-Вятского округа от 20.03.2009 по делу N А11-1993/2008-К1-17/123).
Следует отметить, что данная позиция не согласуется с определением неустойки (п. 1 ст. 330 ГК РФ), согласно которому неустойка уплачивается в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Односторонний отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг не является неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства ввиду того, что возможность отказа прямо и императивно предусмотрена ГК РФ.
Также обоснованием правомерности такой неустойки подчас служит то, что заказчик при отказе от договора обязан оплатить исполнителю понесенные им фактические расходы. Основываясь на этой, установленной п. 1 ст. 782 ГК РФ, обязанности заказчика, суды приходят к выводу, что установление в договоре и взыскание неустойки в данном случае и есть оплата фактически понесенных расходов исполнителя (Постановление ФАС Московского округа от 26.11.2009 N КГ-А40/12271-09).
Касательно этого обоснования следует отметить, что неустойка и обязанность заказчика по оплате фактически понесенных расходов исполнителя при отказе от договора возмездного оказания услуг имеют различную правовую природу. В частности, данная обязанность не является мерой ответственности и не обеспечивает исполнение обязательства, на что обращает внимание и судебная практика (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.08.2008 по делу N А56-47637/2007).
Подробнее по данному вопросу см. Путеводитель по судебной практике.
Возмездное оказание услуг. Раздел 1 "Недопустимость ограничения в договоре возмездного оказания услуг возможности одностороннего отказа от исполнения договора" материалов к ст. 782 ГК РФ.
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил требования Адвокатского бюро и отказал в удовлетворении встречного иска о признании недействительным (ничтожным) спорного условия о неустойке, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Суды исходили из того, что в оспариваемом пункте Соглашения стороны предусмотрели возможность применения штрафных санкций в качестве способа
обеспечения исполнения обязательства и это не противоречит правовой природе неустойки.
ВАС РФ в Определении от 12.05.2010 N ВАС-2715/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.
ВАС РФ констатировал, что вопрос правомерности условия договора возмездного оказания услуг о неустойке за отказ заказчика от исполнения договора разрешается судами по-разному при наличии одних и тех же фактических обстоятельств.
Это свидетельствует об отсутствии единообразия толкования и применения норм ст. 330 и 782 ГК РФ и является основанием для передачи дела в Президиум ВАС РФ.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении требований Адвокатского бюро.
Президиумом ВАС РФ было указано, что право сторон договора возмездного оказания услуг (как исполнителя, так и заказчика) на односторонний отказ от исполнения договора императивно установлено ст. 782 ГК РФ, и оно не может быть ограничено соглашением сторон.
Установление неустойки за отказ заказчика от исполнения договора возмездного оказания услуг является ограничением императивной нормы закона, что противоречит п. 1 ст. 422 ГК РФ. Следовательно, условие договора о такой неустойке ничтожно.
Необходимо отметить, что, исходя из текста анализируемого Постановления, Президиум ВАС РФ рассматривает "односторонний отказ от исполнения договора" и "расторжение договора" как тождественные понятия.
Это соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлениях от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655, от 09.09.2008 N 5782/08 по делу N А19-9645/07-26.
Представляется, что изложенная правовая позиция Президиума ВАС РФ применима к следующим ситуациям:
- отказ исполнителя от договора возмездного оказания услуг;
- отмена доверителем поручения;
- отказ поверенного от поручения.
Применение данной правовой позиции Президиума ВАС РФ к договору поручения можно обосновать тем, что в соответствии с п. 2 ст. 977 ГК РФ доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него в любое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно. То есть право доверителя отказаться от поручения и право поверенного отказаться от исполнения этого поручения, как и право заказчика на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг, императивно установлены ГК РФ.
Следовательно, обоснование ничтожности условия договора возмездного оказания услуг о неустойке за односторонний отказ заказчика от договора может быть применено и к отказу доверителя от поручения, и к отказу поверенного от его исполнения. В пользу изложенного свидетельствует и то обстоятельство, что суд кассационной инстанции оценивал данное условие договора не только на предмет соответствия ст. 782 ГК РФ, но и ст. 977 данного Кодекса.
Также следует обратить внимание на то, что Президиум ВАС РФ признал ничтожным п. 5.4 Соглашения в целом и не сформировал правовую позицию о правомерности установления неустойки за создание заказчиком (доверителем) ситуации, когда оказание услуг (исполнение поручения) невозможно. В рассматриваемом деле такая ситуация возникла после того, как Кооператив отказался предоставить Адвокатскому бюро копии свидетельства о государственной регистрации. Из-за этого суд возвратил заявление Кооператива о включении задолженности в реестр требований кредиторов, и взыскание задолженности стало невозможным.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Пожар в огороде
С 1994 года я являлась членом садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), в 2006 году вышла из него, отношения с товариществом строятся на основе договора. 30.04.2006 в СНТ произошел пожар, в результате которого у меня сгорели три куста смородины, пиломатериалы, два куста сирени. Огонь двигался на мой участок со стороны соседа – члена СНТ, который в течение многих лет не выполняет ни одну из обязанностей члена СНТ, предусмотренных Федеральным законом от 15.04.98 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан». В частности, он не осваивает участок, в результате мне приходится ежегодно в летнее время косить траву на его участке по смежной стороне в противопожарных целях.
Есть ли у меня шансы получить в судебном порядке компенсацию материального и морального вреда, причиненного мне бесхозяйственностью соседа? Ведь он не выполнял требования п.21 Правил пожарной безопасности в части своевременного очищения участка, прилегающего к жилым домам, дачным и иным постройкам, от горючих отходов, мусора, тары, опавших листьев, сухой травы и т.п.
Какие «весомые» документы я должна приложить к исковому заявлению?
Кузьмичева Анна Васильевна, г. Москва

По общему правилу ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред, при условии его вины.
При предъявлении иска о возмещении вреда заявительнице необходимо будет доказать:
- факт пожара;
- утрату имущества;
- размер причиненного в связи с этим убытка;
Отметим, что если пожарники по данному случаю не вызывались, то обращаться в суд с иском о возмещении вреда бесполезно. Вряд ли подобное дело будет рассматриваться на основании свидетельских показаний.
Если же вызов пожарных производился, то по данному случаю должны были оформляться документы (акт о пожаре, карточка учета пожара и др.). В них обычно указывается, какое именно имущество пострадало при пожаре, его стоимость (на основании документов, предъявленных собственником), причина пожара. Поэтому истице следует обратиться с запросом в противопожарную службу о предоставлении копий этих документов или хотя бы необходимых сведений. В крайнем случае, с соответствующим запросом в ПС может обратиться сам суд.
Необходимые сведения могут содержаться и в материалах административного либо уголовного дела (если таковые заводились в связи с пожаром).
Стоимость утраченного имущества можно подтвердить чеками, квитанциями о его оплате либо заключением эксперта. Если суд удовлетворит требование о возмещении вреда, то он может либо обязать виновника возместить вред в натуре (т. е. восстановить утраченное) либо возместить причиненные убытки в соответствии с правилами ст.15 ГК РФ (реальный ущерб и упущенная выгода (ст.1082 ГК РФ).
Противоправные действия ответчика;
5) Причинно-следственную связь между действиями (бездействием) ответчика и причинением вреда.
Самое сложное в данном деле – доказать причинно-следственную связь между действиями соседа и причинением вреда имуществу заявительницы.
Нарушение им правил пожарной безопасности, о котором сказано в вопросе, является основанием для применения к нему мер административной ответственности (ст. 20.4 КоАП РФ). Однако, как можно предположить из текста вопроса, непосредственным виновником пожара он не является. В таком случае, как нам представляется, вероятность того, что суд признает соседа причинителем вреда, невелика.
Фактически для этого надо будет доказать, что если бы не нескошенная трава и не мусор у соседа на участке, то пожар на участок истицы не перекинулся бы. А если бы участок был освоен и на нем были бы хозяйственные постройки? Это точно также могло способствовать распространению пожара.
Обстоятельства пожара нам неизвестны, но можно предположить, что его виновником был другой участник СНТ, или само товарищество как юридическое лицо. В таком случае к ним и следует предъявлять иск о возмещении вреда, а соседа можно привлечь на всякий случай в качестве соответчика.
Если пожар возник по не зависящим от конкретных лиц причинам (например, от удара молнии), то удовлетворение иска о возмещении вреда маловероятно. В этом случае возникает тот же вопрос – являются ли действия (бездействие) конкретных лиц единственной или преимущественной причиной того, что пожар дошел до участка заявительницы? Вряд ли найдется эксперт, который даст подобное заключение…
В качестве воспитательной меры можем посоветовать регулярно направлять жалобы на соседа в органы пожарного надзора. Согласно ст. 20.4 КоАП РФ нарушение требований пожарной безопасности, установленных стандартами, нормами и правилами влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1 тыс. рублей. А если такие действия повлекли возникновение пожара без причинения тяжкого вреда здоровью человека - от 1,5 до 2 тыс. рублей.
Компенсация морального вреда по общему правилу ст. 151 ГК РФ может производиться в судебном порядке в том случае, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага (жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и др.). В данном случае, по нашему мнению, основания для требования о компенсации морального вреда отсутствуют.

Потушили пожар в квартире, при этом, от воды пострадала нижняя. Есть притензии к ПО, что подали много воды.
Если есть притензия, в суде предъявлена она будет к Управлению пожарной охраны данного субъекта, как к юредическому лицу! Ни кому лично из бойцов отвечать не придется (по закону)! Понятно, что иск будет к юридическому лицу, но насколько я знаю, потом это юридическое лицо может возместить ущерб с виновных лиц. Что касается ст.22 ФЗ "О пожарной безопасности", представте ситуацию: ваша квартира залита из-за пожара в квартире на верхнем этаже, ущерб не малый, вы поднимаетесь в эту квартиру и видите прогар в полу площадью 0,5 кв.м. Ясно, что ущерб должен возместить виновник пожара, но его вина не доказана. Или другой вариант: вы виновник пожара и сосед снизу предъявляет вам иск. Вы как специалист понимаете, что воды вылито слишком много. А вы попадаете из-за чьих то ошибок. Суд встанет на вашу сторону, если вы обоснуете свою правоту и эта статья не защитит. Люди не захотят делать новый ремонт на свои деньги из-за чьих то ошибок. Так, что надо подумать, как не делать таких ошибок и избежать подобных разборок. Одно дело когда у вас АБР с насосом высокого давления, ствол-пистолет с распылёнкой реальной и бойцы опытные в СИЗОД. А если наоборот, то думаю статья 22 не поможет.
В "Справочнике НК" есть все необходимые вам данные. Но справочник - не нормативный документ, это ДСП. Потому все наши расчёты - это для нас же руководство. Вы ведь можете в суд предъявить любые расчёты, суд вправе просто принять их к сведению, вот и все дела. Нормативки на этот счёт нет, да и не было. С нами пытался судиться один прошаренный юрист - мол, слишком много воды налили, в его квартире не горело, а водой грязной ему офигенный ущерб нанесён (прилагается оценка попорченного имущества). На предварительном слушаньи мы суду пояснили, что оценка ситуации на момент прибытия была такая-то, РТП (чьи решения не обсуждаются на пожаре и в чьи действия никто не вправе вмешиваться - ст. 22 69-ФЗ) отдал приказ подать столько-то стволов РС-50 (расход воды 3,5 л/сек) и 1 ствол РС-70 на кровлю (расход 7 л/сек), время работы стволов на локализацию - столько-то минут, на ликвидацию - столько-то, общий объём огнетушаших веществ (воды в данном случае) - примерно такой-то. Задача пожарных подразделений - эвакуация людей (выполнена) и ликвидация пожара (выполнена). Задача РТП - определение решающего направления и максимально эффективное введение сил и средств (выполнено) - РТП не обязан считать на пожаре воду до капли и оценивать ширину щелей в конструкции здания с целью предотвращения протечек в нижерасположенные помещения. Если уважаемый суд не удовлетворяют наши пояснения, истцу следует обратиться к лицензированному специалисту с целью производства экспертизы пожарной тактики (ближайший такой специалист находится в г. Москве, у нас нету такого, чтобы с лицензией на это вид деятельности), а далее уважаемый истец должен просить уважаемый суд принять заключение эксперта (суд может и отказать, эксперт может и признать действия пожарных расчетов тактически верными - в этом случае затраты на производство экспертизы пожарной тактики, а также на командировочные и иные расходы возмещает лицо, заказавшее такую экспертизу в порядке личной инициативы; если экспертиза пожарной тактики назначается решением суда - а именно так она сегодня должна назначаться, ибо частное лицо право-то имеет нанять эксперта, но суд может не принять во внимание - тоже имеет право - то затраты возмещает проигравшая сторона). Наш истец задал вопрос, кто является экспертом в области пожарной тактики - и обладел, узнав, что это специалист пожарной охраны , то есть, с пожарным образованием и опытом работы, либо специалист, прошедший специальное обучение. В общем, суд закончился на предварилке, истец отозвал иск . Понял, что шансов у него маловато, ибо на его стороне только эмоции. Это был самый упёртый истец. С остальными было проще - виновники пожара были определены, так что суду только ГПНщики бумаги предъявляли , службы эти вопросы не касались.
за нанесение ущерба во время тушения пожара, п.о. ответсвенности не несёт как уже было сказано выше, а вот виновник пожара несёт, а это уж точно не пожарная охрана - обычно в суд подаёт на виновников если таковые имеются, только в этом случае можно что то отсудить
(Но подъезду ее мешают оставленные владельцами во дворах частные машины. Хозяева за своих железных коней спокойны – случись что, они получат страховку. Страховые компании, в свою очередь, предъявят иск пожарным. А тем платить нечем. Городские власти намерены взять такие непредвиденные расходы на себя, а затем предъявлять иски уже владельцам авто, которые были принудительно эвакуированы.)

Исковое заявление при заливе квартиры при пожаре в соседней

Исковое заявление о взыскании денежных средств в возмещение ущерба, причиненного заливом соседней квартиры при тушении пожара

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о взыскании денежных средств в возмещение ущерба, причиненного заливом соседней квартиры при тушении пожара

"___"__________ ____ г. в квартире Ответчика, расположенной по адресу: _______________, произошел пожар, что подтверждается справкой ОГПС от "___"_________ ____ г. (копия прилагается). Вина ответчика в возникновении пожара установлена ________________ от "___"________ ___ г. N ___.
В результате тушения указанного пожара соседней квартире N ___, нанимателем (собственником) которой является Истец, заливом был причинен ущерб, что подтверждается актом от "__"_________ ____ г. (копия прилагается).
Согласно этому акту ________________ (размер нанесенного истцу ущерба).
Для ликвидации последствий указанного выше залива я выполнил ремонт на сумму ___________ рублей, что подтверждается договором от "__"________ ____ г. N ______ (копия договора прилагается), сметой, приходным кассовым ордером от "___"________ ___ г. N ____ и кассовым чеком (копия прилагается).
Также за вызов сметчика я уплатил _____________ руб.
Всего мне причинены убытки на сумму _______ рублей (расчет прилагается).
При таких обстоятельствах мои расходы по восстановлению или исправлению поврежденного при тушении пожара имущества, а также иные вызванные пожаром убытки подлежат возмещению в полном объеме Оветчиком (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 05.06.2002 "О судебной практике по делам о нарушении правил пожарной безопасности, уничтожении или повреждении имущества путем поджога либо в результате неосторожного обращения с огнем").
Добровольно возместить причиненные мне убытки ответчик отказался.

На основании вышеизложенного, а также в соответствии со статьями 1064, 15 ГК РФ, а также статьями 131 - 132 ГПК РФ

ПРОШУ:

Взыскать с Ответчика в возмещение причиненных мне тушением пожара убытков денежную сумму в размере ____ (___________) рублей __ коп.

Приложения:
1. Копия искового заявления.
2. Копия акта от "__"_________ ____ г.
3. Копия договора N ___ на ремонт от "__"________ ____ г.
4. Копия сметы.
5. Копия документа об установлении вины ответчика в возникновении пожара от "___" _________ _____ г. N _____.
6. Копии платежных документов по договору на ремонт.
7. Квитанция об оплате госпошлины.
8. Правоустанавливающие документы истца на квартиру.
9. Расчет убытков истца.
10. Копия справки из ОГПС.

Истец:
____________________ __________________
(подпись)

"__"_________ ____ г.

--------------------------------
<*> Компетенция мирового судьи определяется ст. 23 ГПК РФ и ст. 3 ФЗ "О мировых судьях в Российской Федерации" - дела по имущественным спорам, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей.
<**> Непосредственные причинители вреда - личный состав пожарной охраны, иные участники тушения пожара, действовавшие в условиях крайней необходимости и/или обоснованного риска, от возмещения причиненного ущерба освобождаются на основании ст. 22 ФЗ "О пожарной безопасности".

.................................

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 09.12.2010 N 143 ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО НЕКОТОРЫМ ВОПРОСАМ ПРИМЕНЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СТАТЬИ 222 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РФ

Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 143 обобщило складывающуюся судебную практику по спорам, связанным с самовольной постройкой. По многим спорным вопросам Президиумом ВАС РФ были даны разъяснения, исключающие неоднозначность в правоприменении.
В целом, выводы Президиума ВАС РФ повторяют и уточняют разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от
29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

Принудительный снос самовольной постройки
В п. 1 Информационного письма устанавливается, что самовольная постройка не может быть снесена без судебного решения, только на основании актов административного характера. Президиум ВАС РФ указал, что в соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен собственности иначе как по решению суда. Признание постройки самовольной в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ влечет за собой отказ в признании права собственности на нее. Как указал Президиум ВАС РФ, в соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в том числе, на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела и обеспечении судебной защиты нарушенных прав. Следовательно, квалифицировать недвижимое имущество в качестве самовольной постройки может только суд, а иные органы лишены таких полномочий.
В целом, судебная практика складывалась в согласии с этим выводом. Однако существовала и иная точка зрения, поддержанная Конституционным
судом РФ (далее - КС РФ) и основанная на буквальном толковании положений ст. 222 ГК РФ, в которой указано, что право собственности на самовольную постройку не возникает. Соответственно конституционный запрет на лишение собственности без суда в данном случае не действует.
При этом в отношении движимых вещей ("нестационарных объектов", "некапитальных строений", рекламных конструкций) в судебной практике сложилась прямо противоположная позиция. Суды считают, что самовольно возведенное движимое имущество может быть удалено с
земельного участка или иного объекта недвижимости, на котором оно установлено, в административном порядке.
Однако и этот подход не является единственно существующим.

Участие органов публичной власти в споре о сносе самовольной постройки
В рассматриваемом документе Президиум ВАС РФ повторил вывод, изложенный в п. 22 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N
10/22. Прокурор и иные уполномоченные федеральным законом органы (в частности, орган строительного надзора) вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, если они защищают публичные интересы.
Статья 52 АПК РФ не предусматривает право прокурора на предъявление иска о сносе самовольной постройки. Такое ограничительное толкование
данной нормы встречалось и в судебной практике. Однако Президиум ВАС РФ вслед за Пленумами высших судебных инстанций (п. 22 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) расширительно истолковал данную норму, пояснив, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, если такой иск направлен на защиту интересов неопределенного круга лиц.
В ч. 1 ст. 53 АПК РФ указано, что государственные органы могут обращаться с иском в защиту публичных интересов в случае, если это предусмотрено федеральными законами. Орган, осуществляющий строительный надзор, вправе участвовать в судебном процессе о сносе самовольной постройки, что предусмотрено Градостроительным кодексом РФ (далее - ГрК РФ). Президиум ВАС РФ в п. 3 Информационного письма N 143 пояснил, что исходя из толкования целей строительного надзора, изложенных в ст. 2 ГрК РФ, соответствующий государственный орган может предъявлять иски о сносе самовольных построек в защиту публичных интересов.
Следует отметить, что исходя из сложившейся судебной практики правом на иск о сносе самовольной постройки в публичных интересах обладает и
орган местного самоуправления (или орган государственной власти), уполномоченный выдавать в отношении этого объекта строительные
разрешения.

Участие несобственников земельных участков в споре о сносе самовольной постройки
Требовать сноса самовольной постройки могут также и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной
постройки. К примеру, в п. 4 Информационного письма поясняется, что арендатор земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этой земле. Такое толкование уже давалось в п. 22 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, хотя ранее
в судебной практике и встречались иные точки зрения.

Государственная регистрация права собственности на самовольную постройку
Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма N 143 закрепил устоявшуюся судебную практику: наличие государственной регистрации права
собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Эта позиция уже была
изложена в п. 23 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме N 143 уточнил, что право собственности на объект недвижимости не может возникнуть на основании
государственной регистрации такого права, если отсутствуют основания его возникновения, предусмотренные гражданским законодательством.
Указанная позиция господствует в судебной практике.
Однако ранее в судебных актах встречались случаи и иного толкования законодательства. Так, в материалах по обобщению судебной практики ФАС
Восточно-Сибирского округа по вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ за 2008 год (одобрено Постановлением Президиума ФАС ВСО 17.07.2009 N 6) указывалось, что по отношению к объекту недвижимости, зарегистрированному в реестре прав на недвижимость в установленном порядке, не могут применяться правила о самовольной постройке.

Исковая давность в отношении требований о сносе самовольной постройки
Информационное письмо N 143 устанавливает случаи, когда на требование о сносе самовольной постройки исковая давность не распространяется. К таким относятся:
- требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 Информационного письма N 143);
- требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 7 Информационного письма N 143).
При этом Президиум ВАС РФ указал, что иск о сносе самовольной постройки, заявленный владельцем земельного участка, на котором расположена такая постройка, следует рассматривать как требование, аналогичное негаторному иску. А на подобные требования срок исковой
давности не распространяется в силу прямого указания закона (ст. 304 ГК РФ).
Существующая судебная практика придерживается такого же взгляда на правовую природу иска о сносе самовольной постройки.
Рекомендация, данная Президиумом ВАС РФ в п. 6 Информационного письма N 143, тесно связана с понятием владения, так как заявлять требование о сносе самовольной постройки без учета срока исковой давности могут любые лица, владеющие земельным участком, на котором такая постройка была возведена. Согласно ст. 305 ГК РФ истцами по данным спорам могут быть как собственник земельного участка, так и иной владелец, обладающий участком на ином вещном или даже обязательственном праве. К примеру, арендатор. К такому выводу ВАС РФ и ВС РФ пришли еще в п. 22 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010. Таким образом, судебная практика, разрешающая арендаторам земельных участков заявлять требования о сносе самовольной постройки, была уточнена правилом о неприменении к подобным искам срока исковой давности.
Это означает, что Президиум признал неверной существовавшую правовую позицию, согласно которой возведение самовольной постройки на земельном участке само по себе нарушает владение участком, что недопустимо для применения негаторного иска. Данный вывод подтверждается толкованием, изложенным в п. 22 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22.
Также в п. 7 Информационного письма N 143 повторяется вывод, изложенный в п. 22 совместного Постановления Пленумов высших судебных инстанций N 10/22, о том, что исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.
Однако Информационное письмо N 143 не дает ответа на вопрос, распространяется ли исковая давность на требование о сносе самовольной постройки, если основанием этого требования является отсутствие необходимых строительных разрешений, в частности разрешения на строительство.
В судебной практике есть случаи, когда суд отказывался применять исковую давность к требованиям такого рода (Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).

Значение отмены или признания незаконными строительных разрешений для признания постройки самовольной
Как указал Президиум ВАС РФ в п. 10 Информационного письма N 143, признание незаконным разрешения на строительство не влечет автоматического признания постройки самовольной. К похожему выводу, применительно к отмене строительных разрешений в административном порядке, Президиум приходил уже в Постановлениях от 25.02.2010 N 15951/09 по делу N А40-28128/09-12-194 (разрешение на строительство) и в от 15.06.2010 N 365/10 по делу N А33-14295/2008 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).
Однако ранее в судебной практике последующая отмена строительных разрешений в судебном порядке влекла признание постройки самовольной, так как судебное признание ненормативного правового акта недействительным влечет признание этого акта не порождающим правовых последствий с момента его принятия.
В судебной практике встречалась и противоположная позиция, которая косвенно поддержана п. 10 Информационного письма N 143.

Признание права собственности на самовольную постройку
В п. 9 Информационного письма N 143 Президиум ВАС РФ указал, что право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если лицо, добивающееся этого, приняло все меры по получению необходимых строительных разрешений. Как уже указывалось в п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку суд должен установить, принимало ли лицо все меры по получению необходимых разрешений. Право собственности на такой объект признается судом, только если уполномоченный орган необоснованно отказал в выдаче соответствующих разрешений.
Судебная практика и ранее склонялась к такому выводу. Однако существовала и позиция, согласно которой отсутствие разрешений на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от
23.07.2008 N А19-14130/07-Ф02-3473/08 по делу N А19-14130/07).
Следует отметить, что фабула дела, приведенного в начале п. 9 Информационного письма N 143 (случай, когда застройщик не предпринял никаких мер к получению строительных разрешений), почти дословно совпадает с фабулой дела, разрешенного Президиумом ВАС РФ в
Постановлении от 26.01.2010 N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4.
Также в Информационном письме N 143 уточняется, что подача лицом неполного состава документов на получение разрешения на строительство свидетельствует о недобросовестности заявителя.
Иногда данная позиция обосновывается тем, что застройщик, осуществивший строительство без разрешения, действует недобросовестно. В таком случае поданный иск о признании права собственности на самовольную постройку является злоупотреблением правом, поскольку направлен на
подмену административного порядка получения разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект (см., например, Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 по делу N А70-7191/2010, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2010 по делу N А12-8189/2010).
Следовательно, Президиум ВАС РФ фактически запретил арбитражным судам признавать право собственности на самовольную постройку при
отсутствии строительных разрешений, так как доказать незаконность отказа в получении таких разрешений и добросовестность заявителя становится
крайне сложно.
В Информационном письме N 143 указывается на иной способ признания права собственности на самовольную постройку. Такое право также может быть получено в силу приобретательной давности (п. 12 Информационного письма N 143). Однако данный срок для недвижимого имущества составляет 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ), и из-за этого приобретение права собственности на самовольные постройки становится затруднительным.
Следует отметить, что ранее судебная практика исходила из того, что право собственности на самовольную постройку ни при каких обстоятельствах не может возникнуть в силу приобретательной давности.
Одним из аргументов такого подхода служило то, что "применение... норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и
градостроительных норм и правил" (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2009 по делу N А32-24542/2008).
Президиум ВАС РФ категоричен в отношении самовольной постройки, созданной с существенными нарушениями строительных норм и правил. Право собственности на такое сооружение, создающее угрозу жизни и здоровью граждан, не может быть признано судом.
В целом, в судебной практике сложилась отрицательная позиция относительно возможности признания права собственности на самовольные постройки. Получение судебной защиты такого права связано со многими оговорками и дополнительными условиями, прямо не вытекающими из
позитивного законодательства. Наиболее ярко это проявляется в рекомендации Президиума ВАС РФ о добросовестности заявителя.
В п. 11 Информационного письма указывается, что право собственности на самовольную постройку не может быть получено добросовестным
приобретателем (абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Указанный вывод следует из того факта, что любые сделки с самовольной постройкой ничтожны в силу
ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ.
Ранее судебная практика обосновывала данную правовую позицию еще и тем, что в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ на самовольную постройку право
собственности не возникает, поэтому данный объект изъят из гражданского оборота и не может быть ни в чьей собственности, в том числе
собственности добросовестного приобретателя.

................................................................
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 30.11.2010 N ВАС-9702/10 ПО ДЕЛУ N А56-20086/2009 "ЕСЛИ СОБСТВЕННИКОМ ВСЕХ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ СТАЛО ОДНО ЛИЦО, ТО ОНО ВПРАВЕ, ОБРАТИВШИСЬ С ЗАЯВЛЕНИЕМ К РЕГИСТРИРУЮЩЕМУ ОРГАНУ, ИЗБРАТЬ ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ЕДИНОГО ОБЪЕКТА"
В судебной практике сложилось следующее понимание технической ошибки: это несоответствие между документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, и записями в ЕГРП, которое после исправления не влечет изменения прав, поскольку права на имущество могут
быть изменены только на основании правоустанавливающих документов.
Соответственно, не является технической ошибкой несоответствие, исправление которого влечет возникновение, изменение или прекращение
права на объект недвижимости.
Таким образом, в рассматриваемом деле изменение записи в ЕГРП посредством исправления технической ошибки было возможным, поскольку это
исправление не изменило бы содержания права собственности на объект недвижимости.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований,
что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Суды обосновали свою позицию тем, что действующее законодательство не предусматривает возможность объединения долей в праве собственности на недвижимое имущество.
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ регистрирующего органа исправить техническую
ошибку и обязал его изменить сведения в ЕГРП в части вида зарегистрированного права ЗАО "Сканэкс" с общей долевой собственности на
частную собственность в отношении спорного объекта недвижимости. При этом высшая судебная инстанция сформировала следующую правовую позицию.
Если собственником всех долей в праве на недвижимую вещь становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим недвижимой вещи как единого объекта.
В этом случае отказ во внесении сведений в ЕГРП по причине возникновения прав собственности на доли по разным основаниям не допускается.
Президиум ВАС РФ обосновал приведенную позицию тем, что сведения, вносимые в ЕГРП и содержащиеся в свидетельстве о праве собственности, не
должны искажать правовой режим собственности в отношении объекта недвижимости.
.................................................................

Александр показывает ролик, снятый на днях на мобильный телефон. В дрожащем кадре двое - он и высокий жилистый парень в майке-алкоголичке.

- Открывай зал, я тэбэ гаварю! - с ярким кавказским акцентом, оскалившись, требует молодчик. - Завтра пацаны приедут.

- Не пущу! - хозяин квартиры дрожит, прижимается к двери, но не сдается. - Это мой дом!

Горец крепче сжимает кулаки.

- Давно уже не твой! - сплевывает он сквозь зубы. - Братья с тобой разговаривать не будут - выкинут просто.

Это одна из последних угроз кавказцев, с которыми семья полковника Александра Курапова вынуждена делить собственное жилье. Частично свое обещание этот суровый парень по имени Магомед сдержал: в минувший понедельник на тонированной «девятке» с дагестанскими номерами прибыла новая партия «пацанов». В квартире Кураповых их было уже восемь. Чтобы не оказаться на улице, хозяева вынуждены были поставить замок в дверь своей комнаты и посменно дежурить в ней...

«Мы будем здесь жить!»

Своими бедами супруги Кураповы делятся со мной на кухне. Александр демонстративно говорит громко - чтобы слышали все нежеланные гости в соседней комнате. Жена Наталья, наоборот, почти шепчет - ей они уже угрожали пистолетом, «чтобы больше не вякала». Угрожали, кстати, на этой самой кухне. Но - обо всем по порядку.

Полковнику в отставке Александру Курапову 47 лет , 25 из них он посвятил службе Родине.

- Начинал на Дальнем Востоке, где за 12 лет прошел от командира взвода до начальника телефонного центра бригады связи, - рассказывает офицер. - Потом три года военной академии в Питере. Оттуда в 1998 году меня перевели в Москву, в Генеральный штаб. В столице не успел устроиться - начались регулярные командировки в Чечню .

Пока муж летал в «горячие точки», его жена с двумя дочками от своего первого брака ютилась в съемной комнатушке в Щелкове. Но в 2004 году на них обрушилось жилищное счастье, которого они ждали много лет , - от Министерства обороны Александр получил квартиру в новостройке на улице Адмирала Лазарева в Южном Бутове.

- Красота: 77 квадратных метров, три комнаты, дом теплый, во всем подъезде - одни военные, - радовался полковник . - А до метро - рукой подать!

Все было хорошо, пока квартира была в собственности государства. Проблемы начались после того, как Курапов ее приватизировал...

- 5 апреля этого года в четыре часа дня в дверь постучали, - вспоминает Наталья Курапова . - Открываю - на пороге два лба выше меня в два раза. Оба бородатые, в спортивных костюмах. С большими, как у «челноков», сумками в руках. По-русски они объяснились с трудом: «Нам сказали идти сюда жить, ми заплатили за два мэсаца. Вот бумажка». Протянули мне договор-аренду, заключенный с неким Михаилом Саргсяном, который якобы и является владельцем нашей квартиры !

Женщина не поверила своим глазам, но у «гостей» на руках была даже ксерокопия свидетельства на право собственности квартиры . Наталья поспешила набрать номер мужа, а тот вызвал милицию.

- Парни эти даже не собирались уходить - топтались в нашей прихожей и продолжали твердить: «Ми заплатили сорок тыщ. И будем здесь жить!» - говорит Наталья. - Я их тогда спросила: дескать, почему же вам тогда хозяин ключ не дал? Почему квартиру предварительно не посмотрели? Они на меня уставились как бараны и опять за свое: ми заплатили!..

Приехал наряд, и «гостей» развернули, доставили в отделение. По паспортам оба задержанных оказались уроженцами Дагестана без московской регистрации.

Наутро к Кураповым пришел участковый, полистал их документы на квартиру , убедился, что перед ним - законные собственники. Правда, на всякий случай переспросил:

- Вы это... Точно никому квартиру не продавали?

Кураповы грустно усмехнулись:

- Издеваетесь?! Нам ведь ехать больше некуда - другого жилья нет...

Заклеили глазок, вырезали замок

Визит двух подозрительных квартирантов с липовыми бумагами на руках не давал Александру спать спокойно. Через неделю он решил доехать до регистрационной службы и убедиться, что до сих пор является единственным владельцем своей заслуженной жилплощади.

Однако ответ регистратора на запрос офицера шокировал: собственником трешки, как и убеждали приезжие кавказцы, является Михаил Арамович Саргсян 1985 года рождения, уроженец Иванова.

- Согласно этим документам еще 4 декабря 2009 года я продал свою квартиру какому-то Бабкину Владимиру Ивановичу. А тот, в свою очередь, - нынешнему «владельцу» Саргсяну. - Офицер раскладывает по столу копии договоров. - Ни того, ни другого я в глаза не видел! Только взгляните: все документы написаны одинаковым почерком. Они даже подпись мою правильно скопировать не удосужились!

В тот же день полковник заявил в милицию о явном мошенничестве. В результате 19 апреля Зюзинский районный суд, следуя законным нормам, арестовал квартиру до окончания расследования всей мутной истории с документами. Арест, кстати, подразумевал запрет на все сделки, в том числе и аренду. Но новоиспеченного «собственника» это не волновало: чтобы обеспечить заселение своих квартирантов, Михаил Саргсян приехал туда лично. Компанию ему составили те же уроженцы солнечного Дагестана в спортивных штанах и куртках. Они вновь стали стучаться к Кураповым , требуя пустить их . Хозяева, как и в прошлый раз, вызвали милицию. Наряд забрал непрошеных гостей, правда, теперь ненадолго. Через пару часов они вернулись - уже со специнструментами.

- Заклеили глазок и вырезали замок! - Александр демонстрирует на двери следы взлома. - Пока меня не было дома, они забаррикадировались в одной из комнат. Я приехал, стал снова звонить «02». Но от дежурного ОВД «Южное Бутово», а именно капитана Вербуна, получил отказ: «Больше нам не звоните, так как у вас там гражданско-правовой спор. Мы в него не вмешиваемся. И наряд к вам не посылаем».

«Оккупанты» живут там по сей день. Из личных вещей у постояльцев только футболки и джинсы. Всем остальным - мебелью, постельными принадлежностями, аппаратурой - они пользуются хозяйским. Хозяйским - в смысле не Михаила Саргсяна, а несчастных Кураповых .

- Наш телевизор у них работает 24 часа в сутки, - говорит Александр . - Музыкальный центр не выключается. Могут врубить лезгинку на всю громкость посреди ночи и разбудить весь дом!

- И ведь сказать-то им ничего нельзя, - вздыхает Наталья. - Сразу хамят, угрожают: «Вы, - говорят, - здесь никто! Покиньте квартиру , так будет хорошо и нам, и вам...» При этом сами из комнаты выходят только ночью - садятся в свою тонированную «девятку», которая стоит у нас под окном, и уезжают. Возвращаются под утро.

О войне Кураповых с «оккупантами» первые могут рассказывать часами. Александр показывает на компьютере несколько роликов, снятых им в августе. На видео - дагестанцы встречают и провожают девочек, которым на вид лет 14-15.

- Вот и школьниц стали водить... - комментирует офицер. - Одну ночь, вторую. Мы это дело засняли на видео и показали участковому: мол, теперь у нас здесь еще и малолеток развращают. Участковый вызывал дагестанцев к себе, видимо, провел «профилактическую» беседу. Правда, после нее девчонки продолжили ходить, но только теперь наши кавказцы вместо «здрасьте» начали спрашивать у них : «Тэбэ сколько лэт?»

Экспертиза подписи

Восстановить право собственности на квартиру Александр Курапов надеется через суд. Он все-таки добился почерковедческой экспертизы «своей» подписи в договорах Бабкина и Саргсяна. Эксперт сравнил два образца и объявил: в документе Курапов не расписывался. Тогда в УВД ЮЗАО возбудили уголовное дело в «отношении неустановленного лица» (Бабкина никто не может найти) по статье «мошенничество, совершенное в особо крупном размере».

Одновременно в Зюзинском районном суде начался гражданский процесс по иску офицера о расторжении сделки купли-продажи и восстановлении его в качестве собственника квартиры . Но пока суд да дело... трешка в Южном Бутове превратилась в настоящий плацдарм для приезжих с Кавказа.

Мне дверь своей комнаты «квартиранты» не открыли. Разговаривать со мной они тоже не стали.

- Можно их подкараулить у ванной, - предлагает Наталья. - Помыться к нам приезжают даже те, кто здесь не живет. Вот и ходим вслед за ними с «Белизной», дезинфицируем там все.

Михаил Саргсян - человек, который ежемесячно собирает «дань» с квартирантов, - быть может, и не знает, сколько их сейчас поселилось в комнатушке (в день нашего визита было восемь!). Нынешний «официальный хозяин» уже несколько месяцев скрывается от семьи Кураповых , не отвечает на их звонки.

«КП» тоже пришлось долго дозваниваться до него, чтобы получить хоть какой-нибудь комментарий. На днях господин Саргсян ответил.

- Решит суд, кто прав, а кто виноват! - ответил Саргсян на все мои вопросы. - Проводится следствие. Квартира арестована... Я вот ему ( Александру Курапову . - Прим. авт.) всегда задаю вопрос: разве я первый у него покупатель? Может, он до этого еще пять раз свою квартиру кому-то продавал, а?

- Александр говорит, что никому ничего не продавал, ведь у него семья, беременная супруга, и жить им больше негде.

- Ну... это следствие покажет. И мне больше вам нечего сказать... - стал закругляться он. И вдруг признался: - Я сам очарован этой ситуацией. Поверьте, я так попал очень сильно!

- Но если квартира арестована, почему вы ее продолжаете сдавать?

- А вы что, специалист с юридическим образованием, да?! - взорвался Саргсян.

- Я видел решение суда на арест, там прописано, что сдача в аренду квартиры запрещена...

- Я сдаю ее не на длительный срок, а на срок до года . В таком случае мне ничего не надо заключать у нотариуса по поводу их проживания. У нас краткосрочный договор.

- Хорошо, но если вы на самом деле покупали эту квартиру , вы это делали вслепую, что ли? Не видели ее до покупки? Или все-таки были там до сделки? Курапов говорит, что сроду никто не смотрел квартиру .

- Я вам еще раз повторяю: мало ли что он говорит! Следствие все покажет и расскажет...

- И все же, вы видели эту квартиру до того, как купили?

- Конечно, видел. Заходил, смотрел.

- Вместе с Бабкиным - человеком, который вам ее продавал (до этого он говорил Кураповым, что приобрел квартиру через риэлторское агентство. - Прим. авт.)?

Саргсян замялся.

- Да-да, с ним ... Мне больше ответить вам нечего. Приходите в суд, там дам комментарий. Спасибо за разговор. До свидания!

« Курапов присутствовал при сделке»

В суд Саргсян не явился. За него отвечал адвокат Андрей Саратовский, главный аргумент которого - запись в Росреестре (организация, которая фиксирует все сделки с недвижимостью). Там именно Михаил Саргсян вписан в собственники квартиры .

- Документы прошли правовую экспертизу, Михаил покупал жилье со спокойной душой, - говорит адвокат. - Деньги занимал у родни. А сейчас сам не поймет, что происходит...

Кстати, о цене, по которой Саргсян якобы приобрел квартиру . По документам эта столичная трешка в новом доме рядом с метро обошлась покупателю всего в... 990 тысяч рублей! Фантастика, не правда ли?

И еще одна странность: если, предположим, Александр Курапов действительно в беспамятстве продал свое единственное жилье некоему Бабкину, то по закону его свидетельство на право пользования должны были погасить в Федеральной регистрационной службе и приложить его к остальным бумагам, связанным с этой недвижимостью. Но это по закону. В нашей истории оригинал документа находится у офицера - целый и невредимый.

Более того, в день, когда якобы была оформлена сделка, Курапов был сначала в налоговой, а потом на работе, где его видели десятки людей.

Все указывает на то, что семья Кураповых , вероятно, стала жертвой квартирных махинаций. И как им удалось продать недвижимость законопослушного москвича без его ведома?

- Это сделать сложно без вмешательства нотариуса либо сотрудника Федеральной регистрационной службы, - уверяет юрист Алексей Емельянов. - Эти организации в настоящее время достаточно серьезно проверяют все сделки - особенно по недвижимости.

Выходит , что не очень-то и серьезно. Так, например, в отделе регистрации прав на недвижимость по ЮАО Москвы говорят, что документы действительно изучают, это называется «гражданско-правовая экспертиза». Но «по каждому объекту, которых десятки тысяч проходит в неделю, такую экспертизу провести нереально!».

А что говорит нотариус Инесса Юдаева, при которой якобы заключалась та самая первая сделка между Кураповым и Бабкиным? Юдаева утверждает, что оформляла документы на продажу квартиры ... в присутствии Александра Курапова !

- Но он клянется, что его там не было! - говорю Юдаевой во время телефонного разговора.

- И как я могу вас убедить, что он был? - смеется в ответ она.

- Сам Курапов был? - переспрашиваю. - Офицер?

- Да! Не знаю уж, офицер он или не офицер. Но он представил мне свой паспорт. Мы удостоверили им доверенность. А что уж произошло там у них потом, я не знаю. И вообще это не телефонный разговор. Я не могу на эту тему по телефону разговаривать.

- Я готов к вам подъехать, - предлагаю.

- И подъезжать не надо. Будет суд, пусть разбираются, мне-то что?

Нотариус положила трубку.

Кое-что в этой странной истории стало понятно, когда Александр Курапов рассказал «КП» о непростых отношениях со своими взрослыми падчерицами - дочками первой жены от ее первого брака. После того как он привел домой Наталью (первая супруга Александра скончалась), падчерицы - 24-летняя Екатерина и 26-летняя Анастасия - собрали вещи и ушли, пообещав на прощание отчиму, что у него будут проблемы с квартирой .

- Вот они и начались, - вздыхает полковник .

Так это или нет, узнать у самих падчериц нам не удалось - свои телефоны они отключили. Не могут их найти и следователи.

История полковника - своеобразный индикатор нашей с вами беззащитности.

- Это очень тревожная тенденция, - считает правозащитник Сергей Кравцов. - Мошенники обнаглели. При купленных нотариусе и регистраторе законный владелец квартиры может легко оказаться на улице со всеми документами на руках.

Что же, теперь у каждого из нас есть повод проверить, кто на самом деле в доме хозяин...

Комментарий юриста

Адвокат Олег ПАВЛОВИЧ:

Как поступать в таких ситуациях?

- Во-первых, в квартиру никаких «жильцов» не надо пускать. Ставьте бронированную дверь и не открывайте. Если ломятся - вызывайте милицию. На все претензии ответ один: «Я собственник квартиры. Если считаете иначе - идите и судитесь». Во-вторых, крайне важно иметь на руках документ - «Свидетельство о праве собственности на квартиру». Это красивая бумажка зеленого цвета с вашим именем, адресом квартиры и номером из Росреестра (раньше он назывался Росрегистрацией). Если к вам все-таки вселились и у вас есть на руках этот документ - пишите заявление в милицию. Только не надо просить «разобраться с правом собственности», милиция не будет этого делать. Сразу берите быка за рога: «Прошу возбудить уголовное дело по факту мошеннических действий с моей жилплощадью». Если у вас нет свидетельства о праве собственности - получайте его в Росреестре. Ну а если же там выясняется, что вы - уже не собственник и свидетельство на вашу квартиру дано другому человеку, то остается только судиться. При этом обязательно обратитесь в милицию - с тем же заявлением о мошенничестве.

«Комсомольская правда», 5 октября 2010 г.

......................

3 способа передать квартиру родной дочери: продать, подарить, завещать
Часто бывает ситуации, когда квартиру или жилой дом хотят оформить на родственника – бабушка на внука, мать - на дочь и т.п. Как лучше это все провернуть? Ведь вариантов несколько: квартиру можно как бы «продать», можно подарить, а можно и завещать. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Сегодня журнал Metrinfo.Ru поговорит о каждом из них поподробнее. И за основу мы возьмем уже вышеприведенный пример: мать хочет передать квартиру дочке.

Купля-продажа: муж станет сособственником дочери
Суть этой сделки понятна каждому – по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель платит за приобретаемую недвижимость деньги. Поскольку сделка заключается между родственниками, то риэлторы-посредники тут особенно не понадобятся, ведь вариантов жилья искать не придется. Можно провернуть сделку самим.

Организационные моменты. Договор купли-продажи должен быть составлен в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, но по желанию сторон возможно. К договору купли-продажи должен быть составлен акт передачи имущества. Договор и акт можно составить самостоятельно, но лучше все-таки обратиться к специалисту (к адвокату, нотариусу, в юридическую контору, Мосжилрегистрацию и т. д.).

Продавцу и покупателю необходимо посетить регистрационную палату, где процедуру государственной регистрации пройдет сам договор купли-продажи, а также будут зарегистрированы права покупателя.

По деньгам. Расценки по составлению договора и Акта везде разные (цены варьируются от 2500 рублей и выше). Если стороны намерены заверить договор у нотариуса, то к этой сумме прибавляется государственная пошлина, размер которой предусмотрен ст. 333.24 Налогового кодекса.

За государственную регистрацию также взимается государственная пошлина, размер которой составляет: за регистрацию договора 1000 рублей, за регистрацию права собственности покупателя – 1000 рублей.

По срокам. Процедура государственной регистрации (договор и право собственности) занимает по времени 1 месяц. К этому сроку прибавляйте время, затраченное на сбор всех необходимых документов, составление договора, акта и т. д.

О чем надо помнить:

1) Продавец должен заплатить налог.
Чего уж скрывать, сделки по купле-продаже квартиры между близкими родственниками чаще всего фиктивные, то есть стороны оформляют все бумаги, а вот денежных расчетов не производят. Но, несмотря на это в договоре всегда должна стоять стоимость приобретаемого имущества. Договор проходит регистрацию и о том, что человек «продал» квартиру становится известно налоговикам (регистрационная служба обязана уведомлять налоговые органы). Так вот если продавец владел квартирой менее трех лет и сделка по стоимости превышает 1 000 000 рублей, то с суммы свыше 1 000 000 продавец обязан заплатить налог 13 % (НДФЛ).

Чтобы не платить налог, многие умышленно занижают стоимость продаваемого жилья. Например, пишут в договоре, что продается жилье за 1 000 000 рублей. Но стоит помнить, что у налоговиков есть право провести соответствующую проверку.

И если сотрудники налоговой придут к выводу, что цена за квартиру отклоняется в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены, то они могут вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.

«Фиктивные сделки купли-продажи, без реальной передачи денег, сейчас очень внимательно отслеживаются налоговой инспекцией, - говорит Ольга Якуничева, старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости». - Поэтому, с таким методом передачи собственности лучше все-таки не связываться».

2) Покупатель может не получить имущественного налогового вычета
Необходимо помнить, что воспользоваться таким вычетом не получится, если сделка совершается между взаимозависимыми физическими лицами. К ним относятся:

- лица, которые состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого;
- гражданин, который подчиняется другому физическому лицу по должностному положению.

3) По общему правилу, если у покупателя есть супруг, то приобретаемая квартира становится совместной собственностью. Например, мать продает квартиру дочери, которая замужем, а значит, квартира будет общим имуществом супругов.

«От супруга необходимо получить нотариальное согласие на такую сделку. Поэтому скрыть от него факт приобретения квартиры по договору купли-продажи не получится», - комментирует Александр Перепелкин, юрист ООО Фирма «НОРА».

В случае развода муж вправе претендовать на половину жилья. Избежать этого можно только, если между супругами составлен брачный договор, в котором будет определен режим собственности будущей покупки. Также супруги вправе после покупки квартиры составить соглашение о разделе имущества.

Дарение: муж уже не сможет покуситься
Суть сделки сводится к тому, что даритель передает в собственность одаряемого жилое помещение безвозмездно.

Организационные моменты: практически аналогичны сделке купли-продажи. Только между сторонами заключается договор дарения.

Договор дарения и переход права собственности должны пройти государственную регистрацию. Госпошлина составит: 1000 рублей за регистрации. договора, 1000 рублей за регистрация права собственности. Срок регистрации 1 месяц.

О чем надо помнить:
1) При дарении собственность оформляется только на того, кто будет одаряемым.

То есть в вышеприведенном случае, если мать подарит квартиру дочери, то жилое помещение будет единоличной собственностью дочери. В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью. Если семье грозит развод, то квартира не подлежит разделу.

Хотя имеется все же одна маленькая лазейка в законе. Есть статья 37 в Семейном кодексе, в которой говорится, что если мужу удастся доказать, что период брака он отремонтировал, отреставрировал подаренную жене квартиру так, что стоимость ее увеличилась, то она и может считаться совместным имуществом.

2) Дарителю не надо будет платить НДФЛ, так как дарение - сделка безвозмездная, а значит он и не получил никакого дохода. А вот с одаряемым сложнее – если он подарок получил не от родственника, то налог придется заплатить, а если от близкого родственника – то от налога он освобождается. Близкими родственниками считаются супругами, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (подп. 18.1. п. 1 ст. 217 НК РФ).

Таким образом, если в нашем случае мать подарит квартиру своей дочери, то дочь не будет платить НДФЛ от полученного подарка.

Завещание: осторожнее с обременениями
Еще один вариант оформить жилое помещение на родственника – это передать квартиру по завещанию.

Организационные моменты: оформляется завещание у нотариуса, то есть завещание должно быть нотариально удостоверено. (Хотя в некоторых случаях закон приравнивает к нотариально удостоверенным завещаниям последнюю волю наследодателя удостоверенную далеко не нотариусом (например, главный врач дома престарелых, начальник мест лишения свободы и т. д.).

Итак, собственник квартиры должен посетить нотариуса и составить завещание. Больше от него ничего не требуется.

Наследник сможет оформить (зарегистрировать) право собственности на квартиру только после смерти наследодателя. В соответствии с п. 4 ст. 1154 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (день смерти наследодателя) независимо от времени, когда оно фактически принято, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника.

Для того, чтобы принять наследство необходимо обратиться к нотариусу и подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

По деньгам. От наследодателя - в соответствии с Налоговым кодексом РФ государственная пошлина за удостоверение завещания составляет 100 рублей. Но, как правило, окончательная сумма за процесс составления завещания может быть гораздо больше. Дело в том, что помимо государственной пошлины в нотариальных конторах берут плату и за так называемую техническую работу: напечатать текст завещания, распечатать документ, прошить необходимые документы и т. д.

От наследника - необходимо будет оплатить государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство:

- детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей;
- другим наследникам - 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей. Как видите, сумма немаленькая – зато в РФ нет налога на наследство!

После того как наследник получит свидетельство о праве на наследство он может обратиться в регистрационную службу, где ему зарегистрируют право собственности.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности с 29 января 2010 года составляет 1000 рублей.

О чем надо помнить:
- Как предупреждает Александр Перепелкин («НОРА»), есть риск столкнуться с интересами других родственников, которые имеют право на обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания (это нетрудоспособные и несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные супруги, родители, иждивенцы). В этой связи есть только один выход, это распорядитьтся квартирой при жизни, а значит опять необходимо выбирать между договором дарения или купли-продажи.

- завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время, не указывая при этом причины его отмены или изменения;

- наследодатель в завещании вправе установить завещательный отказ. То есть в завещании будет указана обязанность наследника выполнить за счет наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Так, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

При этом необходимо знать, что даже дальнейшая продажа квартиры не лишит такого отказополучателя права проживать в данном жилом помещении. То есть это будет своего рода обременение жилого помещения. Отказополучателя можно будет выселить, только если он сам даст на это свое согласие.

- «И еще надо иметь в виду, что работать с квартирами, переданными по наследству, юристы и риэлторы не любят больше всего!» – подчеркивает Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).

Доказать «чистоту» такой квартиры на практике невозможно, потому что теоретически всегда существует риск неожиданного появления других наследников или какого-нибудь утерянного завещания, о которых нынешний владелец квартиры может не догадываться, или скрывать их сознательно. Так что с продажей полученных по завещанию квартир часто возникают сложности.

.........................
осенью 2010 года правила регистрации учета граждан по месту проживания в РФ изменились (постановление правительства России номер 885 "О внесении изменений в Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" от 11 ноября 2010 года). Теперь арендаторы могут зарегистрироваться в занимаемых ими квартирах через интернет и при этом без согласия хозяев – нужны всего лишь паспортные данные хозяина жилья, которые обычно вписываются в договор найма.
Не стоит забывать, что временная регистрация, еще не подтверждает, что собственник имеет доход от проживающего в его квартире лица. Владелец квартиры вполне может заключить с квартиросъемщиком договор безвозмездного пользования, где будет указано, что он не получает прибыли. А там где нет прибыли, нет и налогов
к арендодателю могут просто приехать родственники и жить бесплатно, что также не понесет за собой уплату налогов.
Даже если из неведомых побуждений налоговики захотят начислить человеку налог от доходов, связанных с передачей жилья внаем, и увяжут это с фактом временной регистрации кого-либо в квартире, от какой суммы арендных платежей они будут НДФЛ рассчитывать? Ведь в документах, предоставляемых в миграционную службу, договор найма не значится