Ранее действовавшие Правила пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03), отмененные приказом МЧС России от 31.05.2012 № 306 «О признании утратившим силу приказа МЧС России от 18.06.2003 № 313», содержали в своем составе следующее определение пункта 38, а именно:

«При аренде помещений арендаторами должны выполняться противопожарные требования норм для данного типа зданий».

Такое довольно категоричное требование действительно не соответствовало действующему российскому законодательству, в том числе положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Поэтому в новые «Правила противопожарного режима в Российской Федерации», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390, указанное положение пункта 38 ППБ 01-03 – не вошло.

Дело в том, что в соответствии со статьей 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут не только арендаторы и «лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций», но и арендодатели – «собственники имущества».

При этом «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» определяет:

- «Лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина» (часть 1 статьи 1.5);

- «Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению» (часть 2 статьи 2.1).

Таким образом, арендатор несет ответственность за нарушение только тех требований пожарной безопасности, на выполнение которых «у него имелась возможность», но не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

Поэтому вопрос о разграничении ответственности между арендатором и арендодателем в области пожарной безопасности – является важным и актуальным (особенно, учитывая значительные пожарный штрафы, предусмотренные статьей 20.4 КоАП за нарушение требований пожарной безопасности).

Согласно вопросу 14 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года от 27.09.2006, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность.

 При этом если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

 Как показывает арбитражная практика, ответственность за рассматриваемое правонарушение может быть возложена как на арендодателя, так и на арендатора, так как обеспечение своевременного выполнения требований пожарной безопасности входит в обязанности как одного, так и другого.

 В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

 В случае если соблюдение требований пожарной безопасности связано с осуществлением капитального ремонта (капитальных затрат) переданного в аренду имущества, то ответственности за нарушение требований пожарной безопасности подлежит та сторона договора аренды, на которую законом или договором возложена обязанность по проведению капитального ремонта переданного в аренду имущества. Обязанность выполнения иных требований пожарной безопасности, которые не относятся к капитальному ремонту, возложена на арендатора.

Из всего сказанного выше, особенно отметим следующее: «если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения».

Кто же в таком случае будет решать «чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения»?

Решать этот вопрос будет, конечно же, государственный инспектор по пожарному надзору, уполномоченный составлять протоколы и рассматривать административные дела по вопросам о нарушении требований пожарной безопасности.

При этом если с решением пожарного инспектора о том, чье именно противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, арендатор и (или) арендодатель не согласятся, тогда несогласным с таким решение придется обжаловать такое решение пожарного инспектора в суде.

Поэтому, чтобы избежать последующих недоразумений и судебных споров, при составлении договора аренды следует уделять пристальное внимание вопросу разграничения ответственности между арендатором и арендодателем в области обеспечения пожарной безопасности объектов аренды.

Статья 606 ГК РФ предполагает два вида договоров аренды: «во временное владение и пользование или во временное пользование».

Чем отличается временное владение от временного пользования в гражданском законодательстве?

На этот вопрос пусть отвечают (удивительно, что до сих пор спорят) юристы. Мы же ограничимся тем, что «временное пользование» по смыслу отличается меньшей степенью «господства» над объектом аренды, чем одновременное «временное владение и пользование» объектом аренды. Максимальная степень господства, конечно же, находится у собственника объекта, а дальше она уменьшается в зависимости от содержания конкретного вещного права или обязательственного отношения, связанного с отношениями собственности.

У арендатора, который только использует объект аренды, эта степень господства в наименьшей степени выражена. Право пользования заключается только в праве на извлечение из имущества его полезных свойств. Пользование предполагает исключительно только использование того, что имеется в том состоянии, какое оно есть.

Временное же «владение» предполагает возможность сдавать в субаренду объекты аренды, а также проводить какие-либо ремонтные работы, в том числе, например, монтировать автоматическую пожарную сигнализацию или системы пожаротушения.

 Статья 210 ГК РФ утверждает, что «собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором». Таким образом, если договор аренды предусматривает исключительно только пользование (безо всякого временного владения) то в этом случае за все конструктивные и технические нарушения в области пожарной безопасности несет ответственность арендодатель. Если в этом случае есть такие нарушения, которые требуют материальных затрат, то арендатор может предъявить иск арендодателю, так как это он сдал в аренду помещения непригодные для условий аренды, что является прямым нарушением ГК РФ.

 Именно об этом говорит часть 1 статьи 612 ГК РФ:

«Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

 При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

 - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

 - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

 потребовать досрочного расторжения договора.

 Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

 Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков».

Для подтверждения сказанного выше, посмотрим статью 616 ГК РФ:

 «1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

 Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

 Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

 - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

 - потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

 - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

 2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Особо отметим, что в текстах представленных статей ГК РФ постоянно присутствуют оговорки «если иное не установлено договором аренды».

 Таким образом, договор аренды, даже составленный только на «временное пользование» объектом аренды, всегда может получить признаки еще и «временного владения» если в тексте договора будут употреблены следующие формы определений, например:

- «Арендатор несет полную ответственность за обеспечение противопожарного состояния вверенного ему имущества и помещений»;

- «Арендатор обязуется содержать помещение и иное предоставленное ему имущество в полной исправности, а также соблюдать требования пожарной безопасности в полном объеме».

При наличии таких (и аналогичных) записей в договоре аренды инспектор ГПН всегда может вынести собственное решение о том, что выполнять требования пожарной безопасности в полном объеме должен именно арендатор (а не арендодатель), в том числе и тех требований, которые влекут за собой капиталовложения и материальные затраты (например: заключение договора на техническое обслуживание средств противопожарной защиты объекта аренды с лицензированной организацией; обеспечение своевременной проверки и перезарядки огнетушителей; изготовление и вывешивание планов эвакуации при пожаре; обеспечение требуемых пределов огнестойкости строительных конструкций и изделий и т.д.).

Поэтому, с моей точки зрения, если арендатор не желает вкладывать собственные материальные средства в обеспечение противопожарной защиты объекта, взятого в аренду, то он должен добиться внесения в договор аренды примерно следующего определения:

 - «Арендодатель обязан за собственный счет или в счет арендной платы выполнять все требования пожарной безопасности, исполнение которых влечет за собой необходимость материальных затрат и (или) капиталовложений».

В этом случае на арендаторе останется ответственность за выполнение только режимных противопожарных требований (то есть тех требований, выполнение которых не влечет за собой капиталовложения в объект аренды), например: соблюдение режима курения; наличие инструкций о мерах пожарной безопасности; проведение противопожарных инструктажей с собственными работниками; обучение ПТМ ответственных лиц и руководителей; обеспечение свободного содержания эвакуационных путей и выходов; контроль за пожаробезопасным режимом эксплуатации электротехнических устройств и изделий; проведение противопожарного осмотра помещений по окончании рабочего времени.

Автор: deathtalker